01 Jaarverslag

Voor u ligt het jaarverslag van 2021. Het was opnieuw een bijzonder jaar. We woonden, leefden en werkten ook in 2021 met corona. Dat vroeg veel veerkracht en flexibiliteit van iedereen, huurders en medewerkers van Woonborg. Al met al kijken we tevreden terug op 2021. We maakten een nieuw ondernemingsplan en een leefbaarheidsvisie. Dat deden we in nauwe samenspraak met stakeholders. Ook ontwikkelden we een visie op bewonersparticipatie en bewonerscommunicatie bij projecten. Zo legden we op papier vast wat we al jaren succesvol doen.  Bovendien werkten we hard door aan het verder verbeteren van de dienstverlening én aan de investeringsprojecten. En met resultaat!

We delen die resultaten graag met u en zien er naar uit om in 2022 te werken vanuit het nieuwe ondernemingsplan. We hopen dat corona geen roet in het eten gooit, we zijn hierover optimistisch.

Wij bedanken iedereen die met ons meegewerkt heeft aan het behalen van de resultaten: huurders, AH WOON, gemeenten, zorg- en welzijnsinstellingen en alle medewerkers van Woonborg.

In 2020 zijn we gestart met het continu meten van de klanttevredenheid. Zo ontvingen we eerder feedback van onze klanten. En zo nodig konden we die feedback direct omzetten in verbeteringen. In 2021 scoorden we gemiddeld een 8 in de Aedes Benchmark. Vooral op het proces van de reparatieverzoeken scoorden we goed met een 8,5. Op het proces van “woning betrekken” nam de tevredenheid ook toe. We scoorden een 8,1. Op het proces “de vertrokken huurders” blijft ons cijfer met een 7,7 achter op onze doelstelling van een 8. Werk aan de winkel voor 2022!

Woonborg heeft ook in de gemeente Groningen bezit. Voor dat bezit sloten we ons in 2021 aan bij het gezamenlijke woonruimteverdeelsysteem WoningNet Groningen. Samen met de huurdersorganisaties en woningcorporaties in de gemeente Groningen hebben we de spelregels voor woonruimteverdeling aangepast. Voor onze woningzoekenden wordt het zoekgebied voor woningen in de voormalige gemeente Haren uitgebreid naar de gehele gemeente Groningen. We zijn blij met de goede samenwerking alle in deze gemeente werkzame woningcorporaties.

We waren in 2021 ook in gesprek met onze bewoners in een aantal gebieden: de Groenkamp in Zuidlaren, Oranjelaan en Margrietlaan in Zuidlaren, Tipkampen en Sprikkenveen in Vries en diverse gebieden in Roden waar woningen verzakt zijn zoals o.a. de Dorth en Den Dam. We maakten goede afspraken. We verwachten vanaf 2022 te starten met verbeterprojecten en sloop- en-vervangende-nieuwbouwprojecten.

In 2021 realiseerden we, naast gemiddeld een 8 op klanttevredenheid, nóg een belangrijke mijlpaal. Bij onze nieuwbouwprojecten in Oosterhaar (Haren) en de Burgemeester Bloemersstraat (Nieuw – Roden) hebben we pilots gedaan voor de doorontwikkeling van ons NOM-concept. ‘NOM’ staat voor: ‘nul op de meter’. We hebben het monitoringssysteem van de NOM-woningen uitgebreid door deze te koppelen met de woonhuisautomatisering, zoals warmte en ventilatie. Het systeem houdt bijvoorbeeld bij of de bewoners thuis zijn. En het past de verwarming daarop aan. Bovendien worden dankzij deze doorontwikkeling ook storingsmeldingen efficiënter gemeld en opgelost.

In Nieuw-Roden zijn we gestart met de sloop en vervangende nieuwbouw  aan de Madelief.

In Vries zijn we gestart met de sloop van verouderde gezinswoningen aan de Tipkampen & Sprikkenveen. Aan de Oranjelaan in Zuidlaren zijn we gestart met de sloop. Na de sloop starten we in 2022 met passende en vervangende nieuwbouw.

Woonborg vindt een prettige woonomgeving belangrijk. En toch zien we dat mensen eenzamer worden en dat steeds meer mensen in de wijk hulp nodig hebben. En we zien bewoners met schuldproblemen en bewoners die overlast ervaren van anderen. We zien bij deze problemen een belangrijke rol voor Woonborg maar we kunnen het niet alleen. Alleen samen houden we de leefbaarheid goed. Alleen samen geven we bewoners een duwtje in de rug als ze dat nodig hebben.

De leefbaarheid in ons werkgebied is goed. Dat houden we graag zo. Tegelijkertijd staan we ook voor uitdagingen.

In 2021 maakten we een visie op leefbaarheid met onze huurders en samenwerkingspartners. We gaan voor leefblijheid in de dorpen en buurten van Woonborg. Dat doen we door een constante inzet op:

• Naoberschap
• Communicatie
• Samenwerken

Dit zijn de drie randvoorwaarden in ons werk op het gebied van leefbaarheid. Mist een van de drie randvoorwaarden, dan wordt leefblijheid niet gehaald. Maar alleen met noaberschap, communicatie en samenwerking komen we er niet. We kunnen daarbij onze ogen niet sluiten voor de uitdagingen die we tegenkomen in ons dagelijks werk. In  onze visie op leefbaarheid Hebben we vastgelegd hoe we die uitdagingen aanpakken.

We maakten in 2021 afspraken met de Drentse gemeenten, woningcorporaties en zorginstellingen over de uitstroom beschermd wonen. Dit project heet “Weer Thuis”. Doordat we met elkaar helder hebben wat we van elkaar en de uitstromer verwachten, vertrouwen we erop dat door een goed zorgvangnet de bewoners goed in onze wijken en buurten landen.

Allerlei ontwikkelingen zijn van invloed op ons werk. We zetten de belangrijkste op een rij. Eerst de regionale ontwikkelingen en daarna de landelijke.

Samen met acht andere Drentse woningcorporaties en de provincie Drenthe werken we aan pilots rond het thema circulariteit. Grondstoffen worden nu eenmaal schaarser. We moeten leren hoe we er zuiniger mee omgaan. Dat doen we als woningcorporaties en provincie graag samen. Zo kunnen we van elkaar leren.

In dat kader verkent Woonborg of het ‘leasen’ van woningen een toekomst heeft. De pilot is gekoppeld aan 20 circulaire nieuwbouwwoningen die we planden op de inbreidingslocatie nabij de Vrijetijdsboulevard te Roden. Zo’n lease-constructie is vanuit de circulaire gedachte interessant omdat de leverancier van de woning eigenaar blijft van de woning en alle materialen die erin verwerkt zijn. Ook financieel is het mogelijk interessant. Woonborg hoeft haar investeringskapitaal niet nu niet in te zetten. In de eerste helft van 2022 verwachten we de pilot af te ronden en nemen we een definitief besluit of de ‘lease-constructie’ haalbaar is.

De afgelopen jaren hebben we samen met de woningcorporaties Stichting Eelder Woningbouw (SEW) en De Volmacht verkend of nauwere samenwerking zinvol is. Die verkenning hebben we begin 2021 afgerond. We kwamen tot de conclusie dat er veel te doen is op volkshuisvestelijk gebied in onze regio maar dat er onvoldoende aanleiding is om hier vanuit intensievere samenwerking vorm aan te geven. Hoewel we voor de toekomst nauwere samenwerking niet uitsluiten, gaan we vooralsnog ieder zelfstandig verder.

De beperking van de financiële ruimte voor corporaties zette in 2021 onverkort door. De verhuurderheffing die de rijksoverheid ons oplegt, doet een grote aanslag op het huishoudboekje. In 2021 maakten we € 3,9 miljoen aan verhuurderheffing over aan de rijksoverheid. Tevens betaalden we in 2021 € 2 miljoen aan vennootschapsbelasting. Totaal komt dit neer op meer dan 2 maanden huurinkomsten, geld dat we niet kunnen uitgeven aan nieuwe of betere woningen.

In de begroting 2022 van het rijk is de verhuurderheffing verlaagd met €500 miljoen, circa 1/3 deel van het totaal. Echter de grondslag van deze belasting is een percentage van de WOZ-waarde. Het verlagen van dat percentage dreigt volledig tenietgedaan te worden door de stijgende WOZ-waarde. In het coalitieakkoord is afgesproken dat de verhuurderheffing in 2023 wordt afgeschaft. Het is echter nog onduidelijk wat dat inhoudt. Vervalt de heffing helemaal of wordt de heffing binnen de sector herverdeeld?

Ook het thema ‘huurbeleid’ heeft een prominente plek in het regeerakkoord. Zo wordt er onder meer een huurbevriezing in 2024 aangekondigd en spreekt men over het invoeren van normhuren. Kortom, we zijn in afwachting van concretisering van het regeerakkoord. Pas dan weten we welke impact het coalitieakkoord heeft op onze financiële polsstok.

Samen met alle woningcorporaties en huurdersorganisaties die in de provincie Groningen actief zijn, hebben we een verkenning opgestart naar de mogelijkheden van een provinciaal woonruimteverdeelplatform. Dat platform gaat er komen en het heet ‘Groningen huurt’. In 2022 gaat een werkorganisatie van medewerkers van de verschillende corporaties en de huurdersorganisaties hiermee aan de slag. Dat doen we met begeleiding van een onafhankelijke procesbegeleider. Woonborg schuift uiteraard aan in deze werkorganisatie en zal een inhoudelijke bijdrage op dit onderwerp leveren.

In 2021 pakten we de projecten op die als gevolg van COVID-19 in 2020 vertraging opliepen. We hebben alles op alles gezet om de achterstand niet verder op te laten lopen maar moesten ook realistisch zijn. Het bleek onmogelijk om alle vertraging goed te maken. Ook al omdat in het voor- en najaar van 2021 we nog volop te maken hadden met de corona-maatregelen. Feitelijk hebben we ca. 90% van de achterstanden in 2021 ingelopen. De resterende 10 % is opnieuw ingepland en gekoppeld aan logische momenten in de meerjarenbegroting.

In 2021 zijn we begonnen met het voorbereiden van de implementatie van de inspectie-app en de nieuwe verhuringen-app. In 2022 gaan we met deze apps werken in ons verhuurmutatieproces. Beide apps dragen bij aan het verder terugdringen van verspillingen en vergroten van klanttevredenheid. Dat zorgt voor een stijging van de beschikbaarheid en het verlagen van de leegstandskosten.