Spring naar inhoud

Risico

5.1 Risicomanagement

Om onze doelstellingen te realiseren, moeten we de risico’s goed in beeld hebben. Risicomanagement ondersteunt daarbij. We hebben binnen Woonborg de belangrijkste risico’s geïnventariseerd. Per risico hebben de verantwoordelijke afdelingen hun werkprocessen zó georganiseerd dat de risico’s zoveel mogelijk beheerst worden. In tussentijdse rapportages leggen we verantwoording af over risico’s en beheersmaatregelen.

Risicobereidheid

Woonborg zoekt niet de risico’s op. Maar per doelstelling kan de risicobereidheid wel verschillen. Verduurzaming en financiën zijn daarvan voorbeelden. Op het gebied van de verduurzaming van ons bezit zijn we zeer ambitieus. We lopen voorop bij het toepassen van nieuwe technieken. Dat betekent ook dat we accepteren dat de kans dat er een kink in de kabel komt, wat groter is. Op het gebied van financiën daarentegen zijn we voorzichtiger. We hebben de risico’s in kaart gebracht en daarvoor meerdere scenario’s doorgerekend. Door deze scenario-analyses krijgen we inzicht in wat er gebeurt als bijvoorbeeld de inflatie hoger of lager. Op basis van een gemiddeld risicobereidheidsprofiel hebben we bepaald wat we aan financiële buffer hanteren.

Geen absolute zekerheid

Hoe goed we het risicomanagement ook inrichten, het biedt geen absolute zekerheid. Dat geldt voor het realiseren van onze doelstellingen. En het geldt voor schades zoals materiële verliezen, fraudes of overtredingen van wet- en regelgeving. Sommige gebeurtenissen liggen nu eenmaal buiten onze invloedsfeer. De verzakkingen in Roden en de COVID-19-pandemie zijn hier voorbeelden van.

5.2 Belangrijkste risico's

In deze paragraaf leest u de voornaamste risico’s en onzekerheden. U leest ook de beheersmaatregelen die we troffen.

5.2.1. Strategische risico’s

Passende woningvoorraad
Woonborg wil ervoor zorgen dat er ook in de (verre) toekomst voldoende goede en betaalbare woningen zijn voor onze doelgroepen. De voornaamste strategische risico’s liggen hierbij op het vlak van de woningmarkt. Hoe ontwikkelt die zich? In ons werkgebied wordt op langere termijn een daling van de bevolking verwacht. Daarnaast zien wij een verandering in de samenstelling van huishoudens. Het gevolg kan zijn dat onze woningvoorraad niet meer past bij onze doelgroepen. Dit kan tot gevolg hebben dat we dan niet aan iedereen binnen onze doelgroep goede en betaalbare woningen kunnen bieden.

Beheersmaatregel: Wij willen dit risico zo goed mogelijk beperken. Dit doen wij door regelmatig de woningmarkt te onderzoeken. Dit hebben wij voor het laatst in 2020 gedaan. Dat onderzoek maakte duidelijk dat er in bepaalde kernen een groei van het aantal huishoudens wordt verwacht. In onze portefeuillestrategie nemen wij de uitkomsten van dat onderzoek mee. Afgelopen jaar hebben we de strategie van 2020 zonder herijking voortgezet. Om een volgende stap te maken in het bepalen van een goede strategie, willen we de data die we gebruiken om onze woningvoorraad te beoordelen actualiseren.

Betaalbaarheid
Een ander risico betreft de betaalbaarheid van onze huurwoningen. Onze doelgroep kenmerkt zich door lage inkomens. De economische positie van onze huurders kan verder verslechteren, waardoor de doelgroep de huren niet meer kan betalen.

Beheersmaatregel: We toetsen regelmatig of de uitgangspunten van ons huurbeleid (vastgesteld in 2018) nog passend zijn. Dit onderzoek is in het vierde kwartaal van 2020 gestart. Dit hebben we samen met AH WOON gedaan. De resultaten daarvan zijn medio 2021 bekend geworden. De conclusie is dat we het huurbeleid de komende twee jaren voortzetten. We gaan dan het effect van de totale woonlasten op de betaalbaarheid onderzoeken.

5.2.2. Tactische en operationele risico’s

Duurzaamheid
We zetten sterk in op het verduurzamen van ons woningbezit. Om de duurzaamheidsdoelstelling te realiseren werken wij met relatief nieuwe technieken en methoden. We doen dat met een kleine organisatie. De kans is daardoor groter dat er onjuiste inschattingen worden gemaakt. Daardoor kunnen projecten vertraging oplopen en/of duurder uitpakken dan we hebben begroot. Ook kunnen onze huurders als gevolg van vertragingen overlast ondervinden.

Beheersmaatregel: Om dit risico te beperken maakten we procesafspraken. Zo doen we altijd een risicoanalyse. Voor projecten met een hoog afbreukrisico geldt een verplichte toetsing door de controller. Verder monitoren de projectmedewerkers permanent de belangrijkste aspecten, zoals communicatie en het nakomen van de gemaakte afspraken. De afdeling Projecten rapporteert periodiek over de voortgang van de projecten aan directie en RvC.

Financiering
Voor het investeren in het woningbezit zijn we voor een deel afhankelijk van financiering. Het geld dat bij ons binnenkomt na aftrek van alle kosten, wordt elk jaar minder. Dit komt voornamelijk door de stijging van de heffingen. Ook bestaat het risico dat onze lasten (bijvoorbeeld rentelasten en bouwkosten) sterker stijgen dan de opbrengsten. Dit heeft een negatieve invloed op hoeveel geld we kunnen lenen.

Beheersmaatregel: Woonborg beheerst dit risico door een actief treasurybeleid. We hebben een treasurystatuut waarin eisen en normen zijn opgenomen waarop we toetsen. Daarnaast hebben we een financieringsstrategie opgesteld waarin is opgenomen hoe wij onze bedrijfsvoering op langere termijn willen financieren. De treasurycommissie bewaakt zowel op korte als lange termijn de financieringsbehoefte en de invulling daarvan. In 2021 zijn we begonnen met het zoeken naar een voor Woonborg duurzaam bedrijfsmodel.

Financiële verslaglegging: waardering vastgoed
In de jaarrekening waarderen we het vastgoed dat we verhuren op de marktwaarde in verhuurde staat. Deze waarde is gebaseerd op het beleid dat een commerciële vastgoedbelegger zou hanteren. Het totaal van de toekomstige kasstromen dat volgt uit dat beleid, in combinatie met de rendementseis van die belegger, bepaalt de hoogte van de marktwaarde. De omvang van de toekomstige kasstromen is niet zeker, en ook de rendementseis is een inschatting. Bovendien: de kans op   bodemverzakkingen bemoeilijken het waarderen van het vastgoed.

Beheersmaatregel: Daar waar sprake is van deze risico’s hebben we het bezit laten taxeren door een externe taxateur. Daardoor is de waardering van ons bezit betrouwbaarder. De berekening van de marktwaarde is intern getoetst en extern gecontroleerd door de accountant.

5.3 Bodemdaling Roden

Woonborg werd eind 2018 geconfronteerd met het verzakken van woningen in Roden als gevolg van bodemdaling. Eén woning is in 2019 gesloopt en er zijn vanaf 2019 10 woningen onbewoonbaar verklaard. De verzakkingen leidden tot schade aan ruim 300 woningen waarvan forse schade aan meer dan 150 woningen.

Woonborg zoekt naar technische oplossingen waarmee de woningen op de meest economische wijze kunnen worden hersteld. In 2021 hebben we hiervoor een aanpak ontwikkeld. Eind 2021 zijn voor 165 woningen totaal omstreeks € 18 miljoen aan herstelkosten ingerekend in de marktwaarde.

Woonborg heeft de schade gemeld bij haar verzekeraar en heeft de gemeente Noordenveld (als opdrachtgever voor de rioolwerkzaamheden) aansprakelijk gesteld voor de schade die Woonborg heeft geleden, lijdt en nog zal lijden. Woonborg heeft tevens de uitvoerende partijen van de rioleringswerkzaamheden (de aannemers voor deze infrastructurele werkzaamheden) aansprakelijk gesteld.

5.4 COVID-19

Het COVID-19-virus was ook in 2021 ontwrichtend voor de samenleving, onze huurders en onze organisatie. We hebben onze bedrijfsprocessen aangepast op de richtlijnen van het RIVM en de Rijksoverheid. En we volgden de ontwikkelingen natuurlijk op de voet. Onze maatregelen waren er in de eerste plaats op gericht om de gezondheid van onze medewerkers, huurders en relaties te beschermen. We hebben onze uiterste best gedaan om de dienstverlening aan onze huurders te continueren.

De COVID-19-pandemie heeft de grootste impact op onze projecten: vertraging van bouw- en verbetertrajecten en uitstel van onderhoud. Dit wordt veroorzaakt door uitval van vakmensen en oplopende levertijden van schaarsere bouwmaterialen. De schaarste zorgt ook voor hogere prijzen. De impact is niet zo groot dat het leidt tot een bedreiging van onze continuïteit.

Gezien ons bedrijfsmodel liggen continuïteitsproblemen niet direct voor de hand om de volgende redenen:

  • De huurstromen zijn omvangrijk en goed gespreid, wij zien nog geen opmerkelijke achterstanden bij het betalen van de huur;
  • Het onroerend goed is normaal gesproken courant en waardevast en we zijn voor onze kasstromen niet afhankelijk van verkopen;
  • De financiële ratio’s zijn goed en bieden de vereiste veiligheidsbuffers.

Daarnaast hebben we niet direct te maken met een liquiditeitsrisico. Aantrekken van liquiditeiten bij de sectorbanken BNG/NWB is nu en naar verwachting komend jaar ook geen probleem. Ook een rentestijging heeft op korte termijn geen significante invloed op de kasstromen van Woonborg.

Zo nodig kunnen we onderhouds- en investeringsuitgaven iets uitstellen om de uitgaande kasstroom en verzwaring van de financieringslast te beperken. Ook zijn er mogelijkheden om de flexibele of variabele kosten te verlagen. Daar waar nodig zullen wij ook gebruik maken van de maatregelen die de rijksoverheid biedt om de economische gevolgen te beperken.

5.5 Oorlogssituatie in Oekraïne

Op 24 februari 2022 vielen Russische troepen Oekraïne binnen met militaire operaties op meerdere locaties. De verwachting is dat de gevolgen van de oorlog in Oekraïne en daaruit voortkomende sancties impact hebben op toekomstige prijsontwikkelingen. Hierdoor zal er meer economische onzekerheid ontstaan. Dit kan resulteren in het verder oplopen van prijzen, zowel in de operationele- als investeringskasstromen. En als gevolg daarvan kunnen ook betalingsachterstanden van huurders oplopen. We zullen de ontwikkelingen blijven monitoren.

Volgend hoofdstuk: 06 Jaarverslag Raad van Commissarissen