04 Financiën

Woonborg is een stichting die het realiseren van haar volkshuisvestelijke taak centraal stelt. Wij sturen op financiële continuïteit voor de volkshuisvestelijke prestaties om ook op termijn te kunnen blijven investeren in wonen. In die zin handelen wij als een rentmeester van het maatschappelijk kapitaal dat opgebracht is en wordt door de huurder. Het waarborgen van financiële continuïteit is daarom ook essentieel. Bij Woonborg hanteren we daarom naast externe ook interne normen en we sturen er bij onze plannen ook op dat we blijvend aan deze normen voldoen.

Ons financieel beleid is enerzijds sturend en anderzijds randvoorwaardelijk. Financiën zijn onlosmakelijk verbonden met al onze activiteiten. We streven naar de optimale inzet van onze financiële middelen. Financieel rendement is geen doel op zich, maar een randvoorwaarde voor het kunnen uitvoeren van onze volkshuisvestelijke taak. Alleen zo kunnen we continuïteit waarborgen. Conform BTIV artikel 104 lid 2 sub a is ons financieel beleid ondersteunend aan de realisatie van onze volkshuisvestelijke taak, daarbij rekening houdend met de financiële kaders.

We merken dat ontwikkelingen in de afgelopen jaren druk leggen op de operationele kasstroom, daarbij is er ook veel onduidelijk. We denken dan bijvoorbeeld aan het sociaal huurakkoord, de op handen zijnde afschaffing van de verhuurderheffing, de stijgende vennootschapsbelasting, de stijgende bouwkosten en de discrepantie tussen de stijging van de huren met inflatie en de stijging van de exploitatiekosten die daar structureel boven ligt. Daar kwam in 2021 ook nog de huurbevriezing bij.

Om een goede balans te vinden tussen de volkshuisvestelijke opgave en onze prestaties op dat vlak werken we aan een duurzaam business model. Een model waarbij we er voor zorgen dat we blijvend kunnen investeren. In 2022 zullen we een beeld hebben wat dit voor Woonborg inhoudt. Tot die tijd zorgen we met de knoppensessie en interne normen voor goed zicht op onze investeringen en ons huishoudboekje.

In deze paragraaf geven we inzicht in de belangrijkste financiële ratio's per jaareinde 2021.

In 2018 hebben Aw en WSW het beoordelingskader herzien. Hieronder vatten we de hoofdzaken samen die betrekking hebben op de financiële continuïteit.

De beoordeling van de financiële continuïteit is gericht op drie onderdelen:

1. Liquiditeit: creëert de corporatie op korte en middellange termijn voldoende kasstromen om aan haar liquiditeitsverplichtingen te voldoen?
2. Vermogen: is er, nu en in de toekomst, voldoende vermogen beschikbaar om de huidige verplichtingen en mogelijke toekomstige risico’s op te vangen?
3. Onderpand: is de waarde van het onderpand voldoende om in een situatie van (dreigende) discontinuïteit aan de financiële verplichtingen te volden?

De basisbeoordeling van de financiële positie vindt plaats op basis van vijf financiële ratio’s: ICR, LTV, solvabiliteit, dekkingsratio en onderpandratio.

In de volgende tabel staan de ratio's en de daarbij behorende Aw- en WSW-normen:

In de continuïteitsratio’s ICR, LTV en Solvabiliteit zien we in alle gevallen een lichte verslechtering ten opzichte van vorig jaar, maar wel ruimschoots beter dan de norm van Aw/ WSW en onze eigen interne norm.

Ook op de discontinuïteitsratio’s voldoen we ruimschoots aan het normenkader. Bij deze ratio’s zien we daarnaast een sterke verbetering ten opzichte van vorig jaar. Dit komt door een toename van het eigen vermogen als gevolg van hogere waarderingen van het bezit.

De Autoriteit Wonen (Aw) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) kennen een gezamenlijk beoordelingskader voor de financiële continuïteit. De Aw richt zich daarnaast op de governance van de organisatie. Het WSW richt zich op het bedrijfsmodel.

Autoriteit Wonen (Aw)
De Aw houdt integraal toezicht. Dit betekent dat verschillende risicogebieden in onderlinge samenhang worden onderzocht. Rechtmatigheid en integriteit zijn geen onderdeel van het gezamenlijk beoordelingskader Aw-WSW, maar wel onderdeel van het integrale Aw toezicht.

Oordeel Aw: de risico inschatting voor Woonborg is laag op alle onderdelen van het beoordelingskader.

Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)
Het WSW stelt jaarlijks per corporatie een risicoscore vast. WSW bepaalt deze risicoscore op basis van de financial risks en de business risks. De financial risks bepaalt WSW jaarlijks aan de hand van de actuele dVi en dPi. De business risks bepaalt WSW door Woonborg te scoren op 24 kwalitatieve business risk vragen. De risicoscore bepaalt de ruimte voor groei van de leningportefeuille, de mogelijkheden voor herfinanciering en de periode waarvoor WSW het borgingsplafond vaststelt.

Oordeel WSW: het risicoprofiel van Woonborg blijft laag.

Het jaarresultaat wordt sterk beïnvloed door effecten van boekhoudkundige aard, met name door op- en afwaarderingen vastgoed en onrendabele top van te ontwikkelen vastgoed. De kasstromen geven een objectiever beeld van de ontwikkeling van onze financiële positie. De gerealiseerde kasstromen (operationeel en investeringen) in 2021 zijn:

Toelichting operationele kasstroom:
De operationele kasstroom realiseert een 8% lager resultaat dan de begroting. De ontvangsten zijn lager dan begroot (totaal ca. 0,2 mln), onder meer door lagere huuropbrengsten.  De uitgaven voor onderhoud zijn ca. 2 mln lager dan begroot, dit effect wordt in de operationele kasstroom echter vrijwel geheel weggenomen door een hogere vennootschapsbelasting (+1,9 mln). Andere opvallende posten zijn de hogere personeelsuitgaven met name door inhuur t.b.v. vervanging (+0,3 mln), hogere verhuurderheffing (+0,3 mln) en hogere rente-uitgaven voor SWAPS’s en negatieve creditrente (+0,2 mln).  

Toelichting investeringskasstroom:
De investeringskasstroom wijkt substantieel af van de begroting (-49%). De ontvangsten uit verkoop bestaande huur zijn ca. 1,5 mln hoger. De gemiddelde verkoopopbrengst ligt fors hoger dan de begroting.  Daarnaast wordt een aantal  nieuwbouwprojecten later geëffectueerd dan verwacht of deze zijn uitgesteld. Ten aanzien van grootschalige verbeteringen aan woningen zijn werkzaamheden vertraagd door Corona.

Financieringsstrategie
Om onze financiële continuïteit te borgen (alsmede te voldoen aan het beoordelingskader) is in 2019 een financieringsstrategie opgesteld.

Financiering
Elk jaar brengen we de voorgenomen treasury-activiteiten in kaart. Het treasuryjaarplan 2021, dat we met een extern bureau opgesteld hebben, werd goedgekeurd door de RvC. In het treasuryjaarplan 2021 was aangekondigd dat onze financieringsbehoefte voor 2021 € 5,1 miljoen zou zijn, ons borgingsplafond is aangepast naar € 128,9 miljoen eind 2021. Voor 2022 hebben wij een borgingsplafond van € 155,2 miljoen. 

Wij hebben in 2021 voor 5 miljoen aan reguliere financieringsbehoefte ingevuld. Daarnaast is in december een lening van € 1,5 miljoen gestort, dit betreft de Vestia leningruil. Eind 2021 bedroeg onze post liquide middelen € 3,7 miljoen.

Onze leningenportefeuille (langlopend) is met € 0,8 miljoen gestegen tot € 115,2 miljoen eind 2021. In totaal hebben wij 32 leningen (eind 2020 30). De verwachting is dat we pas in de loop van 2022 extra financiering voor de realisatie van nieuwbouw- en renovatieplannen moeten aantrekken. Er staat in 2022 voor € 5,7 miljoen aflossingen gepland.

Renterisico
Renterisico is het risico dat de operationele kasstromen, het vermogen en/of het resultaat van Woonborg negatief worden beïnvloed door veranderingen in de rentestanden. De rentelasten op het vreemd vermogen vormen een belangrijke uitgave. Corporaties met een hoog renterisico kunnen meer last krijgen van een stijging van de renteniveaus op de geld- en kapitaalmarkten. Dit kan resulteren in een lagere operationele kasstroom op langere termijn. Woonborg hanteert een in de sector gebruikelijke norm van 15% van de leningenportefeuille ultimo voorgaand boekjaar. Het renterisico op basis van de bestaande leningen- en derivatenportefeuille blijft in alle nabije jaren ruim binnen deze norm. Kijkend naar de omvang van de benodigde nieuwe financiering (dus incl. operationele kasstroom en investeringen) zien we in 2022 een percentage van 18,6% en dus een overschrijding.  Daarbij geldt dat - als de huidige marktontwikkelingen en rentestanden onveranderd blijven – dit renterisico eerder gezien kan worden als een kans dan een risico. Daarmee wordt het verantwoord geachte deze overschrijding toe te staan. Het renterisico neemt toe zodra er veel variabele leningen zijn, welke niet zijn afgedekt. Een andere component die het renterisico laat toenemen zijn aflopende leningen die herfinanciering nodig hebben. Bij het aantrekken van leningen houden wij rekening met de vervalkalender van reeds bestaande leningen.

Geen belangrijke risico's door rentederivaten
We bezitten drie derivaten tot een bedrag van € 15 miljoen. In 2021 is er een derivaat van € 5 miljoen afgelopen. De derivaten zijn bedoeld om renterisico’s van variabele leningen mee af te dekken. De Payer Swap heeft een vaste te betalen rente en een variabele te ontvangen rente. Hiermee dekken we het renterisico af van een roll-over lening met een variabele (te betalen) rente. Door deze constructie ontstaat een lening met een vaste rente. Doordat we momenteel in de bijzondere situatie zijn beland dat de variabele rente negatief is, betalen wij voor beide. Wij voldoen aan de kaders van de toezichthouders. De continuïteit is gewaarborgd. Het afstemmen van de swap op de roll-over lening wordt hedge accounting genoemd. We passen deze hedge accounting toe en gebruiken swaps niet om mee te speculeren. In de derivatencontracten is geen verplichting tot het periodiek verrekenen van de marktwaarde opgenomen. Er zijn tevens geen break-clausules in de contracten opgenomen en alle swaps zijn gekoppeld aan een roll-over lening. Hierdoor worden er geen liquiditeitsrisico’s gelopen vanuit de derivaten contracten.

Geen belangrijke risico's door rentederivaten
We bezitten drie derivaten tot een bedrag van € 15 miljoen. In 2020 is er een derivaat van € 5 miljoen afgelopen. De derivaten zijn bedoeld om renterisico’s van variabele leningen mee af te dekken. De Payer Swap heeft een vaste te betalen rente en een variabele te ontvangen rente. Hiermee dekken we het renterisico af van een roll-over lening met een variabele (te betalen) rente. Door deze constructie ontstaat een lening met een vaste rente. Doordat we momenteel in de bijzondere situatie zijn beland dat de variabele rente negatief is, betalen wij voor beide. Wij voldoen aan de kaders van de toezichthouders. De continuïteit is gewaarborgd. Het afstemmen van de swap op de roll-over lening wordt hedge accounting  genoemd. We passen deze hedge accounting toe en gebruiken swaps niet om mee te speculeren. Bij swaps tot een onderliggende waarde van € 7,5 miljoen lopen we een theoretisch liquiditeitsrisico. De negatieve marktwaarde bij 2% rentedaling ligt onder de drempelwaarde voor de marktwaardeverrekening.

Woonborg heeft geen break-clausules en periodieke marktwaardeverrekening vanuit haar derivatencontracten. Deze producten brengen dan ook geen aanvullende (liquiditeits)risico’s met zich mee. Bij zo'n break-clausule bestaat het risico dat de tegenpartij de derivatenovereenkomst tussentijds kan ontbinden met de verplichting om op dat moment de marktwaarde onderling te verrekenen. In 2019 is de NRL (Negatieve Rescontre Limiet) van € 3 mln komen te vervallen en hierdoor hoeft vanuit wetgeving geen liquiditeitsbuffer meer te worden aangehouden. Woonborg ziet daarom geen reden om de derivaten te herstructureren. Dat heeft geen toegevoegde waarde, wij voldoen namelijk aan alle regelgeving rondom derivaten.

Wij volgen in de fiscale strategie en planning de binnen de sector gangbare standpunten die naar de mening van belastingadviseurs pleitbaar zijn. Over de vennootschapsbelasting heeft Woonborg een fiscale strategie gekozen en een fiscale planning opgesteld. Onze belangrijkste standpunten van de vennootschapsbelasting betreffen:

• Onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen;
• Verwerking van projectontwikkelingsresultaten;
• Afwaardering van het vastgoed gebaseerd op een afname van de WOZ-waarde met 30% of meer ten opzichte van de beginbalans en de afwaardering is duurzaam. Dit is conform vaststellingsovereenkomst (VSO) met de Belastingdienst;
• Gemiddelde restwaarde van 40% van verhuurd bezit en een gemiddelde looptijd conform gewijzigde VSO met de Belastingdienst eind 2020. De looptijd is 33,3 jaar voor bestaand bezit per 2008 en voor nieuw toegevoegd bezit na 2008 50 jaar.

In 2021 hielden we rekening met:

Belastinglatenties
In de commerciële jaarrekening moeten toekomstige fiscale verplichtingen gewaardeerd en opgenomen worden op de balans. Deze verplichtingen kunnen actief of passief zijn. Bij Woonborg is er sprake van nieuwe latentie Leningruil Vestia agio, latentie disagio leningen en latentie afschrijvingspotentieel. Wat betreft het laatste bestaat het woningbezit van Woonborg voor een deel uit woningen waarvan de fiscale boekwaarde ultimo 2021 hoger is dan 100% van de WOZ 2021 (de fiscale bodemwaarde). Over deze woningen kan mogelijk de komende jaren fiscaal worden afgeschreven. Woonborg heeft deze latentie over de totale periode van 14 jaar berekend. Op basis van de Aedes notitie is het uitgangspunt dat voor de berekende fiscale afschrijvingsruimte een actieve belastinglatentie moet worden gevormd.

Pro rata btw
We verrichten zowel btw-belaste als btw-vrijgestelde prestaties, waardoor recht op btw-aftrek op de algemene kosten ontstaat. Deze btw-aftrek wordt berekend met behulp van de pro rata. Dit is de verhouding van de belaste omzet ten opzichte van de totale omzet.

Energie-investeringsaftrek (EIA)
Onder bepaalde voorwaarden kan er een beroep worden gedaan op de energie-investeringsaftrek. Volgens een bepaalde rekenmethodiek worden de uitgaven gecorrigeerd op het fiscale resultaat.

ATAD
De nieuwe ATAD1-richtlijn is sinds begin 2019 van kracht. De nieuwe belasting heeft financiële impact op corporaties omdat de aftrekbaarheid van rente wordt beperkt, waardoor de sector fors zal worden aangeslagen.

Verhuurderheffing
Woonborg moet over haar woningbezit jaarlijks een verhuurderbelasting betalen. Door te investeren in nieuwbouw van betaalbare huurwoningen kan heffingsvermindering worden aangevraagd. In 2021 is er geen heffingsvermindering op de betaalde verhuurderheffing toegepast.

[Voor de berekening van het meerjarenperspectief zijn we uitgegaan van de uitgangspunten en inzichten in het najaar van 2021 bij het opstellen van de meerjarenbegroting 2022-2031]

De financiële middelen van Woonborg staan ten dienste van onze volkshuisvestelijke opgave. We willen, zonder de continuïteit in gevaar te brengen, optimaal investeren naar vermogen. In het treasurystatuut wordt het normenkader vastgesteld waaraan de meerjaren prognose moet voldoen om de continuïteit te waarborgen. Dit herijken we jaarlijks. In het normenkader zijn de externe en interne normen vermeld waaraan ons financieel beleid moet voldoen. Externe normen komen voort uit wetgeving of vanuit het gezamenlijk beoordelingskader van de sectorinstituten Aw en WSW. Soms zijn de interne normen strenger dan de externe normen. Dit is het geval wanneer Woonborg een marge wil hanteren om tegenvallers in de (nabije) toekomst goed te kunnen opvangen (Woonborg risicobereidheid). Omdat er nog tijd is om bij te sturen, hanteren we de interne norm als een signaalnorm.

We voldoen ondanks de belastingmaatregelen in combinatie met onze ambitie, nog steeds aan alle normen van het Aw/WSW en aan onze eigen interne normen. Dit wordt zichtbaar in onderstaande tabel.

Meerjarenperspectief; ontwikkeling van onze woningvoorraad de komende 5 jaar
Om grip te houden op de lange termijn activiteiten van Woonborg hebben we onze plannen voor een aantal jaren uitgestippeld op basis van ons beleid. We rekenen de herstelkosten voor het herstellen van de woningen in Roden die verzakt zijn in. Deze schades zijn stevig en de compensatie voor deze kosten zijn we aan het  verhalen. Dit heeft dan ook een stevig effect op de LTV.  Ook is het ons voornemen om jaarlijks twintig woningen te verkopen en tot en met 2026 rond de 300 nieuwe en herbouwde woningen op te leveren. We zien de impact van deze plannen ook terug in het verloop in de ratio's, bijvoorbeeld in de LTV.

Bijsturen waar nodig
In de meerjarenbegroting zijn de kosten voor het herstel van de verzakte woningen in Roden ingerekend, alsmede de voorziene bouwkostenstijging voor de investeringen gedurende de tien jaars looptijd. Voor het opvangen van deze kosten zijn we genoodzaakt geweest om aanvullende maatregelen in te rekenen. Deze maatregelen zijn uitvoerbaar zonder het doorvoeren van beleidswijzigingen en/of het schrappen van investeringen.

In onderstaande tabel staat een overzicht van onze onbebouwde gronden per 31 december 2021. De waardering ultimo 2021 is gebaseerd op eind 2021 uitgevoerde taxaties.

Omdat wij voldoen aan de voorwaarden hoeven wij geen volledige administratieve of juridische scheiding van de DAEB en niet-DAEB activiteiten uit te voeren. Onze aanvraag voor dit zogenaamde 'verlicht regime' rond  DAEB/niet-DAEB is definitief goedgekeurd op 15 augustus 2017 door de Autoriteit woningcorporaties. Jaarlijks toetsen we of we nog steeds aan de voorwaarden voldoen, wat voor 2021 het geval is.

Onze niet-DAEB activiteiten brengen we waar mogelijk nog verder in omvang terug. Ook nu al betreft dit een heel klein deel van onze activiteiten. Er is nog een kleine portefeuille (11) niet-DAEB bedrijfspanden, waarvan de strategie is om die af te bouwen op het moment dat het huurcontract wordt opgezegd. In 2021 is één niet-DAEB woning verkocht, de laatste niet-DAEB woning die op de verkooplijst staat, wordt bij mutatie verkocht. Ook vallen per 1 januari 2017 vanwege de wet- en regelgeving parkeerplaatsen en garages in de niet-DAEB portefeuille. Deze toevoeging heeft een beperkte impact vanwege de geringe marktwaarde en huurinkomsten van deze eenheden. In 2021 zijn 9 garageboxen gesloopt, waardoor er ultimo 2021 nog 91 parkeergelegenheden in bezit zijn.