07 Jaarrekening

Woonborg is een stichting met de status van toegelaten instelling volkshuisvesting. Zij heeft specifieke toelating in de gemeenten Aa en Hunze, Assen, Groningen, Grootegast, Hoogezand-Sappemeer, Leek, Marum, Midden- Drenthe, Noordenveld, Slochteren, Zuidhorn en Tynaarlo en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woningwet. Woonborg is actief in de gemeenten Aa en Hunze, Groningen, Noordenveld en Tynaarlo. De statutaire en feitelijke vestigingsplaats is Tynaarlosestraat 1 te Vries. Woonborg is ingeschreven bij het handelsregister onder nummer 04031749. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen.

Als gevolg van de nieuwe verslaggevingsregels is onderstaande stelselwijziging doorgevoerd.

In de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving is in richtlijnen RJ 645.212 en 217 een verduidelijking doorgevoerd ten behoeve van een eenduidige verwerking van investeringen in ‘vastgoed in exploitatie’ en ‘vastgoed in ontwikkeling bestemd voor exploitatie’. Hierdoor is nu voorgeschreven dat ook bij investeringen in vastgoed in exploitatie voorzieningen voor onrendabele investeringen getroffen moeten worden.

In de jaarrekening 2021 is deze stelselwijziging verwerkt. Woonborg verwerkte in het verleden ook reeds voorzieningen voor onrendabele investeringen op vastgoed in exploitatie. De stelselwijziging heeft daarmee geen effect op het totale eigen vermogen.

In de jaarrekening 2021 is sprake van de volgende schattingswijzigingen.

Waardering DAEB vastgoed in exploitatie
In het kader van de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB vastgoed in exploitatie is een schattingswijziging doorgevoerd in de parameters en berekeningsmethodieken die nader uiteen gezet zijn in paragraaf 7.5.3, 7.8.1.1 en 7.10.2. Het betreft de bepaling van de hoogte van de positie achterstallig onderhoud in de full-versie marktwaardering van complexen in Roden met verzakkingsproblematiek. Naar aanleiding van de geconstateerde schades in eerdere jaren zijn onderzoeken gestart naar meerdere factoren. In 2021 zijn de resultaten daarvan bekend geworden en is de samenhang geanalyseerd. De uitkomst daarvan is dat er een beter inzicht is ontstaan in het schadebeeld. Ook is verbeterd inzicht gekomen in de methodes van herstel en de hiermee gepaard gaande herstelkosten. Dit heeft geresulteerd in een verhoging van het ingerekende achterstallig onderhoud van € 3,5 miljoen ultimo 2020 naar € 17,7 miljoen ultimo 2021. Aangezien hierbij niet de berekeningsmethodiek wordt gewijzigd, maar enkel de invulling van enkele parameters binnen deze methodiek, is deze wijziging te classificeren als een schattingswijziging.

In de jaarrekening 2021 is sprake van de volgende presentatiewijzigingen:

In de (geconsolideerde) jaarrekening 2021 is een presentatiewijziging doorgevoerd ten aanzien van het kasstroomoverzicht en de functionele indeling van de winst-en-verliesrekening. Deze presentatiewijziging heeft betrekking op de directe verkoopkosten die verantwoord worden onder de verkoopopbrengsten, en niet meer onder toegerekende organisatiekosten. Verder worden sectorspecifieke heffingen onder overige organisatiekosten en niet meer onder overige directe operationele lasten exploitatie bezit verantwoord. Dit is in overeenstemming met de “Handleiding toepassen functionele indeling winst- en verliesrekening bij corporaties, 2021”.  De vergelijkende cijfers 2020 zijn hierop aangepast. De impact van voornoemde wijzigingen op 2020 laat onderstaande tabel zien.

Daarnaast zijn de uitgaven voor asbestwerkzaamheden bij planmatig onderhoud in 2021 volledig verantwoord als verbeteruitgaven, waar dat in 2020 nog niet als zodanig was verwerkt. De vergelijkende cijfers 2020 zijn hier niet op aangepast. Het betrof in 2020 een bedrag van circa € 118 duizend wat op de totale onderhoudspost van € 7,8 miljoen een beperkte impact heeft.

Tenslotte is het eigen vermogen in het boekjaar op de balans gepresenteerd vóór resultaatbestemming, waar dat in 2020 nog na resultaatbestemming was. Dit is ook verwerkt in de vergelijkende cijfers.

De presentatiewijzigingen hebben geen invloed op het vermogen en het resultaat (voor belasting).

Winst- en verliesrekening (functioneel) 2020 presentatiewijziging

Kasstroomoverzicht 2020 presentatiewijziging

Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt het bestuur van Woonborg zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningpost.

Als verbonden partijen worden aangemerkt alle rechtspersonen waarover overheersende zeggenschap, gezamenlijke zeggenschap of invloed van betekenis kan worden uitgeoefend. Ook rechtspersonen die overwegende zeggenschap kunnen uitoefenen worden aangemerkt als verbonden partij. Ook de statutaire directieleden, andere sleutelfunctionarissen in het management van Woonborg en nauwe verwanten zijn verbonden partijen.

Vanaf 1 januari 2019 zijn medewerkers van Woonborg uitgeschreven bij de Kamer van Koophandel waar het de VvE’s betreft van Zetstee, Mellenssteeg, Zonnehof, Wevershof en Eikenhof. In plaats daarvan staat Stichting Woonborg als entiteit bij de Kamer van Koophandel ingeschreven bij deze VvE’s. Dit geldt ook voor de VvE’s Plan Berkenbos, Anjerplein en Stationsweg. Vanaf 1 januari 2019 is het beheer, in de geest van de Woningwet 2015, overgedragen naar een externe beheerder, behalve voor VvE’s Plan Berkenbos en Noorderkroon. Als VvE is bij Plan Berkenbos een lokaal bestuur opgezet, Woonborg vervult hierin de bestuursrol van voorzitter. In deze rol worden minimale inspanningen verricht voor de andere eigenaren binnen de vereniging.

Op 23 december 2020 vond de opheffing van de splitsing VvE Noorderkroon plaats en is de VvE Noorderkroon als rechtsvorm opgeheven. De resterende gelden zijn in 2021 verrekend. Het liquideren is nog niet geheel afgerond, omdat er nog beslagen zijn door te halen.

Het COVID-19-virus was ook in 2021 ontwrichtend voor de samenleving, onze huurders en onze organisatie. We hebben onze bedrijfsprocessen aangepast op de richtlijnen van het RIVM en de Rijksoverheid. En we volgden de ontwikkelingen natuurlijk op de voet. Onze maatregelen waren er in de eerste plaats op gericht om de gezondheid van onze medewerkers, huurders en relaties te beschermen. We hebben onze uiterste best gedaan om de dienstverlening aan onze huurders te continueren.

De COVID-19-pandemie heeft de grootste impact op onze projecten: vertraging van bouw- en verbetertrajecten en uitstel van onderhoud. Dit wordt veroorzaakt door uitval van vakmensen en oplopende levertijden van schaarsere bouwmaterialen. De schaarste zorgt ook voor hogere prijzen. De impact is niet zo groot dat het leidt tot een bedreiging van onze continuïteit.

Gezien ons bedrijfsmodel liggen continuïteitsproblemen niet direct voor de hand om de volgende redenen:

• De huurstromen zijn omvangrijk en goed gespreid, wij zien nog geen opmerkelijke achterstanden bij het betalen van de huur;
• Het onroerend goed is normaal gesproken courant en waardevast en we zijn voor onze kasstromen niet afhankelijk van verkopen;
• De financiële ratio’s zijn goed en bieden de vereiste veiligheidsbuffers.

Daarnaast hebben we niet direct te maken met een liquiditeitsrisico. Aantrekken van liquiditeiten bij de sectorbanken BNG/NWB is nu en naar verwachting komend jaar ook geen probleem. Ook een rentestijging heeft op korte termijn geen significante invloed op de kasstromen van Woonborg.

Zo nodig kunnen we onderhouds- en investeringsuitgaven iets uitstellen om de uitgaande kasstroom en verzwaring van de financieringslast te beperken. Ook zijn er mogelijkheden om de flexibele of variabele kosten te verlagen. Daar waar nodig zullen wij ook gebruik maken van de maatregelen die de rijksoverheid biedt om de economische gevolgen te beperken.

De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met artikel 35 van de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting 2017, artikel 30 en 31 van Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTIV) 2017, richtlijn 645 van de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving (herzien 2017) en de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector ('WNT'). Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winst- en verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans, winst- en verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd.

De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar, met uitzondering van toegepaste stelselwijzigingen, schattingswijzigingen en presentatiewijzigingen zoals opgenomen in paragrafen 7.4.2 t/m 7.4.4.

Tenzij bij de afzonderlijke waarderingsgrondslagen van de balansposten iets anders wordt vermeld gelden voor alle materiële vaste activa de volgende algemene uitgangspunten.

Verkrijgings- of vervaardigingsprijs
De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs.

Tevens worden hierbij de rente op vreemd vermogen tijdens de bouw en direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Toerekening van rente vindt plaats zoals beschreven in paragraaf 7.6.3.8. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht.

Indien grond gekocht is met opstallen, met de intentie de opstallen te slopen of teniet te laten gaan en vervolgens op de grond nieuwbouw te realiseren, dan maken de eventuele boekwaarde van de opstallen en de gemaakte sloopkosten deel uit van de verkrijgingsprijs van de grond.

Verwerking van verbeteronderhoud en overige na-investeringen
Woonborg verwerkt de kosten van verbeteronderhoud en overige na-investeringen aan haar materiële vaste activa als onderdeel van de boekwaarde, indien wordt voldaan aan de criteria voor activering. De geactiveerde kosten worden als afzonderlijke component behandeld.

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen.

Typering
DAEB vastgoed omvat:

• Woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens op het moment van het afsluiten van de huurovereenkomst
• Geliberaliseerde woningen die per balansdatum een huurprijs kennen lager dan de huurtoeslaggrens
• Maatschappelijk vastgoed
• Overig sociale vastgoed.

De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerendgoed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen.

Niet-DAEB vastgoed omvat woningen en overige objecten die niet voldoen aan het criterium van DAEB vastgoed.

Kwalificatie
Woonborg richt zich op het realiseren van de volkshuisvestelijke taken. Dit betekent dat beleidskeuzes rondom het vastgoed primair worden gemaakt met inachtneming van haar taak als sociale huisvester. Daarnaast worden investeringsbeslissingen ook genomen op basis van een analyse van het financiële rendement. Een beperkt deel van de portefeuille is gealloceerd voor verkoop. Basis voor de waardering is het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde.

Waarderingsgrondslag
Vastgoed in exploitatie wordt op grond van artikel 35 lid 2 van de Woningwet gewaardeerd tegen de marktwaarde in verhuurde staat. Woonborg waardeert haar vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Daarna vindt waardering plaats tegen de actuele waarde zijnde de marktwaarde in verhuurde staat. De waardering tegen marktwaarde in verhuurde staat vindt plaats overeenkomstig de methodiek die is opgenomen in bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2021). Om de basisversie toe te kunnen passen heeft Woonborg een analyse gemaakt van haar bezit en hierbij vastgesteld dat het type en de samenstelling van het bezit past binnen de uitgangspunten en normeringen die de basisversie voorschrijft. Daardoor heeft Woonborg geconcludeerd dat de toepassing van de basisversie leidt tot een acceptabele uitkomst van de marktwaarde in verhuurde staat voor het geheel van de betreffende complexen en past binnen het getrouwe beeld van het vermogen en resultaat dat de jaarrekening, volgens het verslaggevingsstelsel moet geven.

Jaarlijks vindt in de zomer na afloop van het jaarrekeningtraject een validatie van de basisversie plaats. Daarbij wordt door vergelijking met de full-versie achteraf aangegeven of de basisversie een marktwaarde uitkomst heeft gegeven die binnen acceptabele bandbreedte van de full-versie uitkomst ligt. Dit vormt input om de basisversie eventueel aan te passen. Deze inzichten zijn vanzelfsprekend nog niet bekend en niet meegenomen bij de totstandkoming van deze jaarrekening.

Woonborg past voor de volgende categorieën bezit de full-versie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2021 toe:

• Bedrijfsmatig onroerend goed
• Het a-typisch woning vastgoed, te weten woningen in het verzakkingsgebied in Roden

Complexindeling
Overeenkomstig het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde vindt waardering op waarderingscomplexniveau plaats. Elk waarderingscomplex bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden voor wat betreft type eenheid, bouwjaar en locatie. Daarnaast is het gehele waarderingscomplex als eenheid aan een derde partij te verkopen. Alle verhuureenheden van Woonborg maken deel uit van een waarderingscomplex of vormen een afzonderlijk waarderingscomplex.

Waarderingsmethode
De marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed in exploitatie is gebaseerd op een modelmatige, op kasstromen gebaseerde methodiek. De basiskenmerken van de methodiek zijn als volgt:

1. De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed.
2. Binnen de toepassing van de basisversie is het niet mogelijk om vrijheidsgraden te gebruiken. Dit betekent dat de parameters zoals deze opgenomen zijn in het handboek integraal gevolgd zijn.
3. Toepassing van de basisversie kenmerkt zich door het feit dat een marktwaarde in verhuurde staat op complexniveau wordt bepaald maar waarbij op portefeuille niveau (totaal van alle complexen) de waardering leidt tot een acceptabele uitkomst van de marktwaarde in verhuurde staat voor het geheel van de betreffende complexen en past binnen het getrouwe beeld van het vermogen en resultaat dat de jaarrekening volgens het verslaggevingsstelsel moet geven.
4. In overeenstemming met het Handboek modelmatig waarderen is er geen taxateur betrokken geweest bij de bepaling en toetsing van de marktwaarde in verhuurde staat. Een uitzondering hierop betreft het bedrijfsonroerendgoed dat kwalificeert als niet-DAEB en de verzakte woningen in Roden.
5. Het rekenmodel maakt gebruik van een Netto Contante Waardeberekening (NCW), ook wel Discounted Cash Flow (DCF) genaamd. Dit betekent dat voor een periode van 15 jaar de inkomsten en uitgaven betrouwbaar worden geschat en dat deze aan de hand van een disconteringsvoet “contant” worden gemaakt naar het heden. Daarnaast wordt een eindwaarde bepaald na afloop van de DCF-periode van 15 jaar (de zogenaamde exit yield).
6. Feiten en omstandigheden die kunnen worden gekwalificeerd als verplichtingen die niet specifiek aan het vastgoed zijn toe te rekenen zijn (zoals bijvoorbeeld afgesloten convenanten met gemeenten over aan te houden volumes in huurprijs categorieën en mogelijk in de toekomst te maken prestatieafspraken) niet opgenomen in de waardering van het vastgoed maar maken onderdeel uit van de niet in de balans opgenomen verplichtingen.
7. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instelling actief is.

Mutatie marktwaarde in verhuurde staat
Mutaties in de marktwaarde in verhuurde staat van vastgoed in exploitatie worden in de winst- en verliesrekening verantwoord onder ‘niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’ voor zover het gaat om herwaarderingen en waardeverminderingen berekend per 31 december. Mutaties in de marktwaarde in verhuurde staat als gevolg van verbeterinvesteringen of na-investeringen worden verwerkt via de 'overige waardeveranderingen'.

Het inschatten van kosten en opbrengsten wordt gedaan aan de hand van twee scenario’s; doorexploiteren en uitponden. Bij doorexploiteren is de veronderstelling dat het volledige complex in bezit blijft gedurende de volledige DCF-periode. Het inrekenen van de markthuur geschiedt bij mutatie. Bij uitponden is de veronderstelling dat bij mutatie tot verkoop van individuele woningen wordt overgegaan.

Bij beide scenario’s wordt ervan uitgegaan dat het object/complex in zijn geheel aan een derde wordt verkocht en dat deze derde de afweging maakt tussen beide scenario’s. Per complex wordt uiteindelijk het scenario met de hoogste uitkomst gelijk gesteld aan het begrip “marktwaarde verhuurde staat”, dus de actuele waarde waartegen de waardering van het vastgoed plaatsvindt.

Het inschatten van de kosten en opbrengsten wordt op basis van marktconforme uitgangspunten gedaan. De volgende parameters worden hierbij gehanteerd:

• Prijsinflatie ten behoeve van de jaarlijkse indexatie van de ingerekende contracthuur, de markthuur, de maximale huur en de liberalisatiegrens, belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten.
• Loonstijging als uitgangspunt voor de stijging van de beheerskosten.
• Bouwkostenstijging vormt het uitgangspunt voor de stijging van de onderhoudskosten, de verkoopkosten en de verouderingskosten.
• Leegwaardestijging is de basis voor de stijging van de verkoopopbrengst in het uitpondscenario.

Woonborg heeft de in het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2021 de voor de basisversie voorgeschreven parameters en uitgangspunten toegepast. De belangrijkste zijn:

Voor splitsingskosten is een norm gehanteerd van € 555 per te splitsen eenheid. De overdrachtskosten, bestaande uit overdrachtsbelasting alsmede notaris- en registratiekosten, bedragen 9% van de berekende waarde van een verhuureenheid.

Woonborg heeft de in het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2021 voorgeschreven parameters en uitgangspunten toegepast. Onder toepassing van de full-versie voor het bedrijfsonroerendgoed (BOG) heeft Woonborg de voor de volgende vrijheidsgraden van het Handboek afwijkende standpunten ingenomen, rekening houdend met de specifieke omstandigheden van het bezit en/of de omgeving waarbinnen Woonborg opereert.

Achterstallig onderhoud
Tevens heeft Woonborg voor de verzakte woningen in Roden een post achterstallig onderhoud ingerekend in de marktwaarde. Naar aanleiding van de geconstateerde schades in eerdere jaren zijn onderzoeken gestart naar meerdere factoren. In 2021 zijn de resultaten daarvan bekend geworden en is de samenhang geanalyseerd. De uitkomst daarvan is dat er een beter inzicht is ontstaan in het schadebeeld. Ook is verbeterd inzicht gekomen in de methodes van herstel en de hiermee gepaard gaande herstelkosten. Dit heeft geresulteerd in een verhoging van het ingerekende achterstallig onderhoud van € 3,5 miljoen ultimo 2020 naar € 17,7 miljoen ultimo 2021.

Impact hantering vrijheidsgraden niet-DAEB vastgoed
Markthuur:
Bij de getaxeerde objecten is een markthuur ingerekend die passend is bij het type object, daarbij is gebruik gemaakt van referentieobjecten. De markthuur ligt tussen de € 80-160 per m2 VVO. Deze ligt 1,9% hoger door inflatie voor jaar 1 tot 2% hoger in jaar 6.

Mutatiekans:
Er wordt niet gewerkt met een mutatiekans, maar met contractduur. Als een einddatum ontbreekt wordt uitgegaan van een contractduur van 5 kalenderjaren.

Disconteringsvoet:
De disconteringsvoet is marktconform toegepast.

Exit yield:
De exit yield is onderbouwd per taxatiecomplex.

De invulling van deze vrijheidsgraden is door de externe taxateur beoordeeld op aannemelijkheid.

Gehanteerde werkwijze taxties
Voor de waardering eind 2021 is door een externe onafhankelijke taxateur de volledige portefeuille vastgoed in exploitatie – bedrijfsonroerendgoed (BOG) gevalideerd door middel van een markttechnische update.

Herwaardering
De herwaarderingsreserve wordt bepaald als het (positieve) verschil tussen de marktwaarde in verhuurde staat en de initiële verkrijgings- of vervaardigingsprijs (zonder rekening te houden met enige afschrijving of waardevermindering).

Als gevolg van het toepassen van de basisversie, waarmee een marktwaarde op portefeuille niveau wordt nagestreefd, zit er een onnauwkeurigheid in de bepaling van de herwaarderingsreserve op complexniveau. Deze onnauwkeurigheid is inherent aan de toepassing van de basisversie. Dit leidt niet tot een hoger of lager vermogen maar ziet enkel toe op de allocatie binnen het vermogen (hogere herwaarderingsreserve leidt tot lagere overige reserves en vice versa).

Mutatie marktwaarde in verhuurde staat
Mutaties in de marktwaarde in verhuurde staat van vastgoed in exploitatie worden in de winst- en verliesrekening verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Hiervan uitgezonderd zijn na-investeringen nieuwbouw en verbeterinvesteringen, die onder de overige waardeveranderingen worden verantwoord.

Grondslagen voor de bepaling van de beleidswaarde
Het WSW en de Aw hebben in het kader van het nieuwe integraal toezichtskader besloten om met ingang van het boekjaar 2018 de in voorgaande jaren gehanteerde bedrijfswaarde te vervangen door een nieuw waardebegrip, de beleidswaarde. In het bestuursverslag is een beleidsmatige beschouwing opgenomen.

De beleidswaarde sluit aan op het beleid van Woonborg en beoogt inzicht te geven in de verdiencapaciteit van haar vastgoed in exploitatie, uitgaande van dit beleid. Onder de beleidswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa (kasstroom genererende eenheden) toe te rekenen toekomstige kasstromen, uitgaande van het beleid van Woonborg. De grondslagen voor de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie (zelfstandige- en onzelfstandige woongelegenheden) komen overeen met de grondslagen voor de bepaling van de marktwaarde, met uitzondering van:

1. Enkel uitgaan van het doorexploiteerscenario, derhalve geen rekening houden met een uitpondscenario en geen rekening houden met voorgenomen verkopen van vastgoed in exploitatie. Daar waar voor de marktwaarde full-versie is toegepast, wordt tevens uitgegaan van eeuwigdurende looptijd in de eindwaarde. Ten aanzien van de gehanteerde exit yield wordt direct aangesloten bij de gehanteerde methodiek volgens het Handboek modelmatig waarderen. Deze is daarmee niet langer als vrijheidsgraad toegepast.
2. Inrekening van de intern bepaalde streefhuur in plaats van de markthuur, vanaf het ingeschatte moment van (huurders)mutatie. De streefhuur betreft de huur die volgens het beleid van de corporatie bij mutatie in rekening wordt gebracht, passend binnen de geldende wet- en regelgeving, feitelijke beklemmingen en prestatieafspraken met gemeenten. Woonborg hanteert in haar beleid een streefhuur van 63 tot 72% van de maximaal redelijke huur.
3. Inrekening van toekomstige onderhoudslasten, bepaald overeenkomstig het (onderhouds)beleid van de corporatie en het als onderdeel daarvan vastgestelde meerjaren onderhoudsprogramma voor het vastgoedbezit, in plaats van onderhoudsnormen in de markt. Woonborg gaat uit van een gemiddelde onderhoudslast van € 2.439 (2020: € 2.101). Voor de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat is gemiddeld € 1.547 (2020: € 1.554) per verhuureenheid ingerekend.
4. Inrekening van toekomstige verhuur- en beheerslasten in plaats van marktconforme lasten ter zake. Hieronder worden verstaan de directe en indirecte kosten die rechtstreeks zijn te relateren aan de verhuur- en beheeractiviteiten van de corporatie en zoals deze worden opgenomen onder het hoofd ‘lasten verhuur en beheeractiviteiten’ in de resultatenrekening. Woonborg gaat uit van gemiddelde beheerlasten van € 824 per verhuureenheid (2020: € 803).

De beleidswaarde van BOG / MOG / ZOG is gelijk aan de marktwaarde en hierbij wordt dus verondersteld dat de marktuitgangspunten overeenkomen met de eigen beleidsuitgangspunten. Voor de bepaling van de beleidswaarde zijn de voornaamste uitgangspunten (gemiddeld per woning teruggerekend) als volgt:

Voor zover afwijkend voor de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat gehanteerde uitgangspunten, zijn de gehanteerde uitgangspunten voor de toekomstige exploitatie - zoals toegepast voor de bepaling van de beleidswaarde van de activa in exploitatie - afgeleid van de meerjarenbegroting (ontwikkeling streefhuur, onderhoudslasten en de lasten van verhuur & beheer) en geënt op de wettelijke voorschriften opgenomen in RTiV artikel 151. Woonborg heeft hierbij uitgangspunten bepaald die mede van invloed zijn op de beleidswaarde. Wijzigingen van deze uitgangspunten zijn daarom van invloed op deze waarde.

Typering
Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie.

Waarderingsgrondslag
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering of lagere marktwaarde en inclusief transactiekosten (zoals overdrachtsbelasting, notariskosten en andere transactiekosten).

Tijdens de bouw wordt rente toegerekend vanaf het moment dat daadwerkelijk met ontwikkeling is gestart. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd.

Latente belastingvorderingen
Latente belastingvorderingen worden opgenomen voor verrekenbare fiscale verliezen en voor verrekenbare tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en verplichtingen volgens fiscale voorschriften enerzijds en de in deze jaarrekening gevolgde waarderingsgrondslagen anderzijds, met dien verstande dat latente belastingvorderingen alleen worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst zal zijn waarmee de tijdelijke verschillen kunnen worden verrekend en verliezen kunnen worden gecompenseerd.

De berekening van de latente belastingvordering geschiedt tegen de op het einde van het verslagjaar geldende belastingtarieven of tegen de in komende jaren geldende tarieven, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen worden gewaardeerd tegen contante waarde. De gehanteerde disconteringsvoet bedraagt 2,72% (2,02% na VPB effect) (2020: 2,77% na VPB effect 2,08%).

Grondposities beschikbaar en bestemd voor de verkoop worden gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, evenals gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling, interne logistiek en de in overeenstemming met paragraaf 7.6.3.8 toegerekende rente.

De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden.

Vastgoed beschikbaar en bestemd  voor de verkoop wordt gewaardeerd tegen marktwaarde op balansdatum.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop omvat nog niet opgeleverde en nog onverkochte woningen uit projectontwikkeling en wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne logistiek alsmede toegerekende rente.

De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden.

De voorraden grond- en hulpstoffen worden gewaardeerd op verkrijgingsprijzen onder toepassing van de FIFO-methode (first in, first out) of lagere opbrengstwaarde.

Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Een voorziening voor oninbaarheid gebaseerd op een statische beoordeling per balansdatum wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering.

Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en direct opeisbare deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde.

Een herwaarderingsreserve wordt gevormd voor het positieve verschil tussen de marktwaarde van activa en de boekwaarde op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs.

In de herwaarderingsreserve worden de ongerealiseerde waardevermeerderingen van de onroerende zaken in exploitatie opgenomen. Er is sprake van een ongerealiseerde waardevermeerdering indien de marktwaarde van een waarderingscomplex op balansdatum hoger is dan de boekwaarde op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Indien op een waarderingscomplex in het verleden een waardevermindering is verantwoord, dan wordt pas een herwaarderingsreserve gevormd voor het betreffende complex voor zover de marktwaarde hoger is dan de boekwaarde op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs.

Het gerealiseerde deel van de herwaarderingsreserve van op marktwaarde gewaardeerde onroerende zaken in exploitatie worden rechtstreeks ten gunste van de overige reserves verantwoord. Aangezien de waardevermeerdering van de onroerende zaken in exploitatie al ten gunste van de winst- en verliesrekening is gebracht – en in verband hiermee een herwaarderingsreserve is gevormd – is verwerking van de daaropvolgende realisatie niet ten gunste van de winst- en verliesrekening gebracht.

Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan, waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen af te wikkelen, tenzij anders vermeld.

Wanneer de verwachting is dat een derde de verplichtingen vergoedt en wanneer het waarschijnlijk is dat deze vergoeding wordt ontvangen bij de afwikkeling van de verplichting, dan wordt deze vergoeding als een actief in de balans opgenomen.

Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten.

Woonborg heeft één pensioenregeling: Pensioenregeling van het bedrijfstakpensioenfonds voor de Woningcorporaties.

Woonborg heeft voor al haar werknemers een toegezegde pensioenregeling. De hiervoor in aanmerking komende werknemers bouwen jaarlijks een pensioenrecht op over het loon van dat jaar (middelloonregeling). De verplichtingen, welke voortvloeien uit deze rechten van haar personeel, zijn ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). Woonborg betaalt hiervoor premies waarvan de werkgever iets meer en de werknemer iets minder dan de helft betaalt.

De pensioenrechten worden jaarlijks geïndexeerd, indien en voor zover de dekkingsgraad van het pensioenfonds (het vermogen van het pensioenfonds gedeeld door haar financiële verplichtingen) dit toelaat. Op 31 december 2021 is de beleidsdekkingsgraad van het pensioenfonds 119% (31 december 2020: 103%). Woonborg heeft geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij SPW, anders dan het effect van hogere toekomstige premies.

Op de Nederlandse pensioenregelingen zijn de bepalingen van de Nederlandse Pensioenwet van toepassing en worden op verplichte, contractuele of vrijwillige basispremies aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen betaald door Woonborg. De premies worden verantwoord als personeelskosten zodra deze verschuldigd zijn.
Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien dit tot een terugstorting leidt of tot een vermindering van toekomstige betalingen. Nog niet betaalde premies worden als verplichting op de balans opgenomen.

De overige voorzieningen worden opgenomen tegen de voor de afwikkeling van de voorziening naar verwachting noodzakelijke uitgaven. Deze uitgaven zijn gewaardeerd tegen nominale waarde, tenzij hieronder anders is aangegeven. Woonborg onderkent de volgende overige voorzieningen:

• Jubilea. Deze voorziening wordt opgenomen tegen de contante waarde van de verwachte uitkeringen gedurende het dienstverband. Bij de berekening van de voorziening wordt onder meer rekening gehouden met verwachte salarisstijgingen en de blijfkans. Als disconteringsvoet voor het contant maken is 2,72% (2020: 2,77%) genomen.
• Loopbaanontwikkelingsbudget. Deze voorziening is voor het eerst in 2018 volledig gevormd, op basis van de vigerende CAO Woondiensten.
• Loondoorbetaling bij ziekte. De voorziening vanwege loondoorbetaling bij ziekte wordt gevormd voor op balansdatum bestaande verplichtingen tot het in de toekomst doorbetalen van beloningen aan personeelsleden, die op balansdatum naar verwachting blijvend of geheel niet in staat zijn om werkzaamheden te verrichten door ziekte of arbeidsongeschiktheid. In genoemde voorziening is ook de eventueel aan deze personeelsleden te betalen ontslagvergoedingen opgenomen. De voorziening loondoorbetaling bij ziekte wordt opgenomen tegen de contante waarde van de verwachte loondoorbetalingen gedurende het dienstverband en is verantwoord in de balans onder de vlottende passiva.

Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen.
Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten.

Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de geschatte looptijd van de schulden in de winst- en verliesrekening als interestlast verwerkt.

Voor extendible / tijdvakleningen wordt de effectieve rente bepaald op basis van de gemiddelde contractuele rente over de volledige looptijd van de lening, ervan uitgaande dat de vaste rente in het tweede tijdvak betaald moet worden.

De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden.

Woonborg maakt gebruik van rentederivaten. Derivaten worden bij eerste opname in de balans opgenomen tegen reële waarde, de vervolgwaardering van de derivaten is tegen geamortiseerde kostprijs of lagere marktwaarde. De wijze van verwerking van waardeveranderingen van het afgeleide financiële instrument is afhankelijk van of met het afgeleide financiële instrument hedge accounting wordt toegepast. Indien geen kostprijs hedge accounting wordt toegepast, wordt door Woonborg een schuld opgenomen voor een eventuele negatieve reële waarde van het derivaat. Mutaties in de negatieve waarde worden direct in de winst- en verliesrekening verwerkt.

Woonborg past waar mogelijk kostprijs hedge accounting toe. Op het moment van aangaan van een hedge relatie, wordt dit door Woonborg gedocumenteerd. Woonborg stelt middels een test periodiek de effectiviteit van de hedge relatie vast. Dit gebeurt door het vergelijken van de kritische kenmerken van het hedge instrument met die van de afgedekte positie, of door het vergelijken van de verandering in reële waarde van het hedge instrument en de afgedekte positie indien de kritische kenmerken van het hedge instrument en die van de afgedekte positie niet aan elkaar gelijk zijn.

Bij het toepassen van kostprijshedge-accounting is de eerste waardering van verwerking in de balans en de resultaatbepaling van het hedge instrument afhankelijk van de afgedekte post. Dit betekent dat Woonborg derivaten tegen kostprijs waardeert omdat de afgedekte leningen ook tegen kostprijs in de balans worden verwerkt.

Het ineffectieve deel van de hedgerelatie wordt direct in de winst- en verliesrekening verwerkt indien het hedge instrument een negatieve reële waarde heeft.

Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn.

Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde vaste activa en afgeleide financiële instrumenten.
De winst- en verliesrekening wordt gepresenteerd op basis van de functionele indeling. Omdat Woonborg naast verhuuractiviteiten, tevens activiteiten verricht op het gebied van ontwikkeling van vastgoed en verkoop van delen van de vastgoedportefeuille, geeft de functionele indeling de gebruiker van de jaarrekening een beter inzicht dan de categorale indeling.

In de functionele winst- en verliesrekening zijn alle opbrengsten direct toe te rekenen aan de activiteiten van Woonborg. Bij de kosten is er een onderscheid tussen de direct toerekenbare kosten en de indirecte kosten. De direct toerekenbare kosten worden bij het betreffende onderdeel verantwoord. De toerekening van de indirecte kosten aan de onderscheiden onderdelen van de functionele winst- en verliesrekening gebeurt op basis van verdeelsleutels.

Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot het eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten.

De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum.

De regels voor de huurverhoging in 2021 zijn door het ministerie van Binnenlandse Zaken gepubliceerd. In 2021 was het niet toegestaan om huurverhogingen door te voeren.

De jaarlijkse huurverhoging over 2021 is daarom niet op basis van de huursombenadering bepaald (2020: 2,58%).

Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten.

Onder deze rubriek worden de volgende verkoopopbrengsten opgenomen:

• gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie;
• verkoopopbrengst bij levering van vastgoed bestemd voor de verkoop.

Opbrengsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). De kosten die toe te rekenen zijn aan de verkoop van de vastgoedportefeuille worden verantwoord onder de toegerekende organisatiekosten.

Lasten worden verantwoord in het jaar waarop ze betrekking hebben. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen direct en indirect toe te rekenen kosten. Woonborg hanteert de volgende verdeelsleutels voor de toerekening van indirecte kosten:

Deze verdeelsleutel is gebaseerd op de inventarisatie van alle door medewerkers bestede uren per activiteitengroep in 2021.

De afschrijvingen op onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs.

De materiële vaste activa worden vanaf het moment van gereedheid voor ingebruikneming afgeschreven over de verwachte toekomstige gebruiksduur van het actief. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur. Met een mogelijke restwaarde wordt rekening gehouden. Over terreinen en op marktwaarde verhuurde staat gewaardeerd vastgoed in exploitatie wordt niet afgeschreven.

Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast. Boekwinsten en -verliezen bij verkoop van onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn begrepen onder de overige organisatiekosten.

Afschrijvingen worden via de verdeelsleutels toegerekend aan de afzonderlijke activiteiten.

Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud (anders dan groot onderhoud) verantwoord, voor zover deze betrekking hebben op het vastgoed in exploitatie. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen.

Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, net als de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten van verbeteronderhoud omdat ze niet aan de activeringscriteria voldoen.

Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst- en verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers.

Woonborg heeft alle pensioenregelingen verwerkt volgens de verplichtingenbenadering. De over het verslagjaar verschuldigde premie wordt als last verantwoord.

De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten en uitgaven voor activiteiten in de omgeving van woongelegenheden van Woonborg, niet zijnde investeringen, die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moeten komen.

Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen die als onderdeel van de berekening van de effectieve rente worden meegenomen.

Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoop klaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging. Geactiveerde rente wordt in de winst- en verliesrekening in mindering gebracht op de post rentelasten en soortgelijke kosten.

Dit betreffen waardeverminderingen, en eventuele terugname hiervan, die gedurende het verslagjaar zijn ontstaan vanuit nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw, woningverbetering en herstructurering. Ook waardeveranderingen als gevolg van projecten die geen doorgang vinden worden onder deze categorie verantwoord.

De niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille hebben betrekking op waarde mutaties van op actuele waarde geactiveerde activa.

Dit betreffen waardeveranderingen die ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedportefeuille bestemd voor de verkoop in het lopende verslagjaar.

Vanaf 1 januari 2008 is Woonborg integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming.

De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.

De belangrijkste uitgangspunten welke bij de bepaling van de marktwaarde verhuurde staat van het DAEB en niet-DAEB vastgoed in exploitatie zijn gehanteerd, zijn uiteengezet in paragraaf 7.5.3. De volgende aspecten met een invloed op de uitkomsten van de waardering zijn in een gevoeligheidsanalyse doorgerekend:

De marktwaarde per 31-12-2021 is inclusief 7 leegstaande woningen die ter verkoop zijn aangeboden en 14 woningen met bestemming sloop. De verkoopwoningen zijn op de balans als voorraad opgenomen tegen een marktwaarde van € 1.000.732 en de sloop woningen zijn op de balans als MVA in ontwikkeling opgenomen voor een waarde van € 1.995.183.

Verhuurderheffing
De sector is geconfronteerd met een verhuurderheffing. De basis voor deze heffing, de precieze hoogte ervan in de komende jaren, en het aantal jaren dat deze heffing zal blijven bestaan zijn nog onzeker. Woonborg heeft hiervoor de parameters vanuit het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde gevolgd.

Achterstallig onderhoud
Bij het bepalen van het ingerekende achterstallig onderhoud in de full-versie marktwaardering van complexen in Roden met verzakkingsproblematiek hebben we een schattingswijziging doorgevoerd, zoals toegelicht in de paragrafen 7.4.3, 7.5.3.2. en 7.10.2. De schade aan deze woningen betreft een unieke situatie, waarbij we door uitvoerig onderzoek een steeds beter beeld hebben gekregen van de omvang van deze schade. Op balansdatum constateren en/of vermoeden wij schade aan ruim 300 woningen. Hiervan is bij 165 woningen naar onze inschatting de schade van zodanige omvang en dusdanig dat deze een direct gevaar vormen voor de elementaire gebouwprestaties op de lange termijn. Het is voor ons onvermijdelijk dat er herstel gepleegd moet gaan worden aan deze woningen ten behoeve van langdurige exploitatie. Om te komen tot het achterstallig onderhoud hebben wij de woningen verdeeld in verschillende categorieën met elk een verschillend kostenniveau. Aangezien het een unieke situatie betreft, komen we door onderzoeken en eigen ervaringen tot een steeds beter inzicht. Dit heeft geresulteerd in een verhoging van de positie achterstallig onderhoud. We zien echter in deze bepaling van de woningen met achterstallig onderhoud conform de hiervoor geldende definities onzekerheid. Deze onzekerheid zien we zowel in het daadwerkelijke aantal woningen met achterstallig onderhoud als in de hoogte van het daadwerkelijke achterstallig onderhoud.

In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van het definitieve uitvoeringsbesluit en het aanvragen van de omgevingsvergunning heeft plaatsgevonden.

De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan onder meer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie.

Met betrekking tot de vennootschapsbelasting heeft Woonborg een fiscale strategie gekozen en fiscale planning opgesteld. 

De belangrijkste standpunten van de vennootschapsbelasting betreffen:

• het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen;
• de verwerking van projectontwikkelingsresultaten;
• de afwaardering van het vastgoed gebaseerd op een afname van de WOZ waarde met 30% of meer ten opzichte van de beginbalans en de afwaardering is duurzaam. Dit is conform gewijzigde vaststellingsovereenkomst (VSO) met de Belastingdienst eind 2020;
• gemiddelde restwaarde van 40% van verhuurd bezit en een gemiddelde looptijd conform vaststellingsovereenkomst (VSO) met de Belastingdienst. De looptijd is 33,3 jaar voor het bestaande bezit per 2008 en voor nieuw toegevoegd bezit na 2008 50 jaar.

Woonborg volgt in haar fiscale strategie en fiscale planning de binnen de sector gangbare standpunten en die naar de mening van belastingadviseurs pleitbaar zijn.

De mutaties in de materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie zijn in het navolgende schema samengevat:

Voor de post onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden de volgende componenten en afschrijvingstermijnen gehanteerd:

• Grond: geen afschrijvingen
• Opstal: lineair 40 jaar
• Verbouwingen: lineair 10 jaar
• Inventaris: lineair 5 tot 10 jaar
• Automatisering: lineair 3 tot 5 jaar
• Gereedschappen: lineair 10 jaar
• Transportmiddelen: lineair 6 tot 8 jaar

Verzekering en zekerheden
Alle onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn juridisch en economisch in vrije eigendom van de stichting. De verzekerde waarde per 1 januari 2022 bedraagt circa € 5 miljoen en de WOZ-waarde van het kantoorpand per einde boekjaar bedraagt € 3.800.000 respectievelijk € 1.317.000.

De mutaties in de vastgoedbeleggingen zijn in het navolgende schema samengevat:

De waarde van ons vastgoed in exploitatie gebaseerd op de meest recente WOZ beschikkingen bedraagt € 780 miljoen (grondslag aanslagen 2021).

Toelichting Marktwaarde
Woonborg past voor het volledige bezit de basisversie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde toe. Een uitzondering hierop betreft het bedrijfsonroerendgoed dat kwalificeert als niet-DAEB en de verzakte woningen in Roden.

Conform de daarvoor geldende richtlijnen van het bedrijfsonroerendgoed (5%-criterium) en bovenstaande rapport, is dit gedeelte van het bezit getaxeerd door een taxateur op basis van de full-versie. Dit betreft een taxatiewaarde van circa € 2,1 miljoen BOG en € 30,8 miljoen woningen Roden. De taxateur heeft gebruik gemaakt van de vrijheidsgraden Markthuur, Exit yield, Leegwaarde, Disconteringsvoet en Mutatie- en verkoopkans.

Bij de verzakte woningen in Roden is in de marktwaardering een positie achterstallig onderhoud ingerekend.  Zoals in paragrafen 7.4.3 en 7.5.3.2 aangegeven hebben we hier een schattingswijziging doorgevoerd, waarbij de ingerekende positie achterstallig onderhoud € 14,4 miljoen hoger is ingerekend dan ultimo 2020. De doorgevoerde wijziging komt door verbeterd inzicht in het schadebeeld en in de wijze van herstel. We hebben de woningen met schade verdeeld in verschillende categorieën, met elk een verschillend kostenniveau. Aangezien het een unieke situatie betreft, komen we door onderzoeken en eigen ervaringen tot een steeds beter inzicht. Dit heeft geresulteerd in een verhoging van de positie achterstallig onderhoud. We zien echter in deze bepaling van de woningen met achterstallig onderhoud conform de hiervoor geldende definities onzekerheid. Deze onzekerheid zien we zowel in het daadwerkelijke aantal woningen met achterstallig onderhoud als in de hoogte van het daadwerkelijke achterstallig onderhoud.

De totale waardestijging bedraagt 13,50%. De stijging van het DAEB bezit bedraagt 13,60% en daling van het niet-DAEB bezit bedraagt 7,23%. Voor de sensitiviteitsanalyse verwijzen wij u naar hoofdstuk 7.8.1.1.

Onderstaande tabel geeft ons woningbezit per 31 december 2021 weer.

Toelichting Beleidswaarde: sensitiviteitsanalyse
De beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de methodiek zoals opgenomen in het Handboek marktwaardering 2021 en bedraagt ultimo 2021 € 261 miljoen, dit is incl. de leegstaande verkoopwoningen en de sloopwoningen die overgeboekt zijn naar MVA in ontwikkeling. Voor de toelichting op de Beleidswaarde verwijzen wij u naar hoofdstuk 7.5.3.

In onderstaande tabel wordt aangegeven welk effect een positieve of negatieve aanpassing van de geformuleerde uitgangspunten heeft op de beleidswaarde:

Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde ultimo 2021 bestaat uit de volgende onderdelen:

Verzekering en zekerheden
De woningen zijn verzekerd tegen een vaste premie per woning. De polis geeft geen herbouwwaarde aan. Onderverzekering is in de voorwaarden uitgesloten. De overige activa zijn verzekerd tegen aanschaf- cq. voortbrengingskosten.

Het onroerend goed is nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met rijksleningen of met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie. Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven.
 
Woonborg heeft het WSW gevolmachtigd om, in voorkomende gevallen, een hypotheek te vestigen op het gehele bezit. Van deze volmacht heeft het WSW gedurende het verslagjaar geen gebruikgemaakt.

De mutaties van vastgoed in ontwikkeling zijn in het navolgende schema samengevat.

In het boekjaar werd ter zake van vastgoed in ontwikkeling een bedrag ad € 195.000 (2020: € 226.000) aan projecturen geactiveerd. Bij niet-specifiek gefinancierde nieuwbouwprojecten werd een gemiddelde rentevoet gehanteerd van 2,72% (2020: 2,77%).

De financiële vaste activa kunnen als volgt worden gespecificeerd:

De onder financiële vaste activa opgenomen latenties zijn gewaardeerd tegen contante waarde. Deze latenties zijn berekend tegen een gemiddelde disconteringsvoet van 2,04% (2020: 2,08%) en hebben een gemiddelde looptijd van 13 jaar (2020: 15 jaar). De contante waarde van de disagio bedraagt € 0,212 miljoen, van het afschrijvingspotentieel € 2,339 miljoen en van de agio Leningruil Vestia € 0,29 miljoen. De nominale waarde van de disagio bedraagt circa € 0,248 miljoen, van het afschrijvingspotentieel € 2,713 miljoen en van de agio Leningruil Vestia € 0,296 miljoen.

De mutatie in latentie heeft betrekking op de verrekenbare verliezen uit het verleden en tijdelijke waarderingsverschillen tussen de commerciële en fiscale grondslagen. Aangezien Woonborg haar beleid heeft afgestemd op haar volkshuisvestelijke karakter, is bij het contant maken van het vastgoed de veronderstelling gehanteerd dat er in de toekomst geen afwikkelmoment zal zijn van de te vormen latentie. Hierdoor bedraagt de contante waarde van de berekende latentie nihil. De nominale waarde van deze latentie bedraagt per 31 december 2021 € -96,4 miljoen (31 december 2020: € -27,7 miljoen).

De voorraad grondposities ultimo 2021 waarvoor geen concrete bouwvoornemens voor eigen exploitatie bestaan, bestaat uit een drietal percelen (2020: 4 percelen). De voorraad grondposities is niet met zekerheden bezwaard. De post te verkopen huurwoningen bestaat uit 7 woningen (2020: 2 woningen).

De overige voorraden betreffen de voorraden materialen ten behoeve van het onderhoud.

Alle vorderingen, met uitzondering van de hieronder genoemde handelsvorderingen, hebben een resterende looptijd korter dan een jaar. De reële waarde van de vorderingen benadert de boekwaarde, gegeven het kortlopende karakter ervan en het feit dat waar nodig voorzieningen voor oninbaarheid zijn gevormd.

De voorziening dubieuze debiteuren is bepaald op basis van ouderdom en een inschatting van ontvangst verwachting (hoe ouder hoe minder te verwachten).

De overige vorderingen en overlopende activa betreffen vooruitbetaalde kosten, rente voor het volgende boekjaar en een onzekere belastingvordering. Deze laatste positie betreft een separate afschrijving op zonnepanelen waarover een geschil met de Belastingdienst loopt. Het betreft een bedrag van € 284 duizend, waarvan € 57 duizend is ontstaan in 2021 en de resterende € 227 duizend in voorgaande jaren. In overleg met onze fiscalist achten wij een kans van >50% op een positieve uitspraak voor de sector en behouden wij het recht om dit bedrag met terugwerkende kracht terug te vorderen volgens nieuw afgesloten VSO met de Belastingdienst.

Het saldo van de spaarrekening is vrij opneembaar.

Per 31 december 2021 is ons eigen vermogen totaal € 552 miljoen (2020: € 478 miljoen). De toename in het eigen vermogen komt door het onverdeelde resultaat van 2021 ter hoogte van € 74 miljoen. Dit resultaat zal in 2022 verdeeld worden over de herwaarderingsreserve en de overige reserves.

De positie herwaarderingsreserve komt voort uit ongerealiseerde herwaarderingen. Dit is het verschil tussen de marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed in exploitatie en de kostprijs. De waardering van dit vastgoed is in overeenstemming met het Handboek modelmatig waarderen bepaald. Daarmee is het conform de in de Woningwet voorgeschreven waarderingsgrondslag en daaruit afgeleide ministeriële besluiten die gelden tijdens het opmaken van dit jaarverslag.

Uitgaande van waardering tegen beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie is een bedrag van € 405 miljoen in het eigen vermogen begrepen dat op basis van het beleid van de corporatie niet kan worden gerealiseerd. De realisatie van het verschil tussen marktwaarde en beleidswaarde is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van Woonborg. De mogelijkheden voor de corporatie om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde van het DAEB-bezit in exploitatie te realiseren, zijn beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan sociale (DAEB) huurwoningen. Omdat het onze doelstelling is om duurzaam te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet zelf in kunnen voorzien, zal van het vastgoed in exploitatie slechts een beperkt deel vervreemd worden. Daarnaast zal bij mutatie van de woning slechts in uitzonderingssituaties de huur worden verhoogd tot de markthuur en zijn de werkelijke onderhouds- en beheerslasten hoger dan ingerekend in de marktwaarde, voortvloeiend uit de beoogde kwaliteit- en beheersituatie van de corporatie.

Het verloop van de herwaarderingsreserve is als volgt:

De correctie voorgaand boekjaar betreft een herallocatie van overige reserves naar herwaarderingsreserves.

Het verloop van de overige reserves is als volgt:

Het verloop van het onverdeelde resultaat is als volgt:

Het Bestuur stelt aan de Raad van Commissarissen voor het resultaat over het boekjaar 2021 conform onderstaand te verdelen. Dit is nog niet verwerkt in het eigen vermogen per 31 december 2021.

Gebeurtenissen na balansdatum
Alle transacties die betrekking hebben op het verslagjaar zijn in de jaarrekening verwerkt. Daarnaast heeft zich onderstaande gebeurtenis na balansdatum voorgedaan.

• Huurverhoging 2022.

Begin 2022 is bepaald dat er per 1 juli 2022 geen boven inflatoire huurverhoging doorgevoerd mag worden, ook niet op individueel niveau. Dit zal een impact hebben op toekomstige kasstromen, waarbij de verwachting is dat dit zal resulteren in een lagere beleidswaarde. Dit effect is niet verwerkt in de beleidswaarde berekening per ultimo 2021, daarin zit een inflatie volgende huurverhoging verwerkt.

• Gevolgen van de oorlog in Oekraïne.

Op 24 februari 2022 vielen Russische troepen Oekraïne binnen met militaire operaties op meerdere locaties. De gevolgen van de oorlog in Oekraïne en daaruit voortkomende sancties worden voor het kalenderjaar 2021 aangemerkt als gebeurtenissen na balansdatum die geen nadere informatie geven over de feitelijke situatie op balansdatum. De gevolgen zijn derhalve niet in de jaarrekening over 2021 verwerkt. De verwachting is echter dat het wel impact zal hebben op toekomstige prijsontwikkelingen, waardoor er meer economische onzekerheid ontstaat. Dit kan resulteren in het verder oplopen van prijzen, zowel in de operationele- als investeringskasstromen. En als gevolg daarvan ook in het oplopen van betalingsachterstanden bij huurders. Deze ontwikkelingen zullen we blijven monitoren.

Van de overige voorzieningen is een bedrag van € 238.000 (2020: € 233.000) als langlopend (langer dan een jaar) aan te merken en € 41.000 (2020: € 27.000 ) als kortlopend.

De voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw betreft het per saldo verlieslatende deel van contracten, afgesloten ten behoeve van de ontwikkeling van nieuwbouw huurwoningen en verbeter projecten waarvoor nog onvoldoende kosten zijn gemaakt om het bedrag daarop in mindering te brengen.

In onderstaande tabel staat de voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen gespecificeerd.

Dit betreft de voorziening jubileumuitkeringen die betrekking heeft op de reservering voor toekomstige uitkeringen aan het personeel en de voorziening LOB. Deze voorzieningen hebben een overwegend langlopend karakter.

Het vervalschema van de langlopende schulden naar looptijd is hieronder weergegeven.

De marktwaarde van de leningportefeuille exclusief opgelopen rente bedraagt € 161,3 miljoen (2020: € 171,2 miljoen). Deze marktwaarde is gebaseerd op de volgende uitgangspunten:

• De marktwaarde is berekend tegen de zes maandscurve.
• Basisrentelening: de marktwaarde is bepaald door enkel de basisrente (= rente exclusief opslag) te nemen. De marktwaarde betreft de waarde vanaf rekendatum tot einde looptijd.
• Renteconversie: de marktwaarde is bepaald door enkel de basisrente (=rente exclusief opslag) te nemen.
• Roll-over leningen: wordt niet berekend (marktwaarde = nominale waarde).

In bovenstaande opgave van de marktwaarde is de roll-over voor € 1 miljoen (het opgenomen bedrag) meegerekend, in tegenstelling tot 2020 waarin de totale hoofdsom van € 5 miljoen (dus ook het niet opgenomen deel van € 4 miljoen) is meegerekend.

Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het boekjaar zoals hierboven toegelicht zijn opgenomen onder de schulden op korte termijn.

Het vervalschema van de langlopende schulden in de komende jaren is hieronder weergegeven.

De mutaties in 2021 van de schulden/leningen overheid en kredietinstellingen is in onderstaande tabel toegelicht.

Kenmerken schulden/leningen
De schulden/leningen (x € 1.000) hebben de volgende kenmerken:

Voor de variabel rentende leningen is voor € 15 miljoen (2020: € 15 miljoen) aan renteswaps aangegaan om het variabel renterisico op deze leningen af te dekken.

Eén variabel rentende lening (roll-over lening) van € 5 miljoen kent een terugplaatsingsmogelijkheid. De minimaal aan te houden hoofdsom is € 1 miljoen. Periodiek bestaat de mogelijkheid om de resterende € 4 miljoen op te nemen dan wel terug te storten. In 2021 was € 1 miljoen opgenomen, waarmee er ultimo 2021 nog een opnamemogelijkheid was van € 4 miljoen.

Deze renteswaps hebben de volgende kenmerken:

De hedgerelatie tussen individuele leningen met een variabele rente en derivaten is gedurende de hele looptijd volledig effectief. De resultaten van het hedge-instrument en de afgedekte positie worden overeenkomstig de regels voor kostprijs hedge-accounting van Richtlijn 290 gelijktijdig in de winst- en verliesrekening verwerkt. Omdat de hedge volledig effectief is, zijn de resultaten gelijk en tegengesteld aan elkaar waardoor het netto-effect van de renteswap in de winst- en verliesrekening nihil is.

Na het effect van derivaten is de gemiddelde rente op de variabel rentende leningen 5,26% (2020: 5,53%). De gemiddelde rentevoet over de hele leningenportefeuille rekening houdend met de rentederivaten is 2,72% (2020: 2,77%).

Er zijn geen hypotheken verstrekt op het onroerend goed. Ook zijn er geen positieve en negatieve hypotheekverklaringen afgegeven op het onroerend goed. Het WSW is gevolmachtigd om, in voorkomende gevallen, een hypotheek te vestigen op het gehele bezit. Tot aan de dagtekening van de jaarrekening heeft het WSW van deze volmacht geen gebruik gemaakt.

Van alle leningen bij overheid en kredietinstellingen is vanuit WSW borging verkregen. Onder de leningen zijn voor een bedrag van € 12,5 miljoen aan zogenaamde basisrenteleningen opgenomen. De credit spread die op deze leningen wordt betaald wordt periodiek herzien. Het vervalschema van de credit spread is hieronder weergegeven:

Als op het moment van credit spread herziening geen akkoord met de kredietinstelling wordt bereikt over de hoogte ervan, is de lening opeisbaar en dient er een break cost te worden betaald gelijk aan de netto contante waarde van het verschil tussen de dan geldende marktrente en de in de lening overeengekomen basisrente.

De duration van de gehele portefeuille (inclusief het effect van de renteswaps) bedraagt 13,6 jaar (2020: 14,6 jaar).

De in 2021 aangegane lening naar aanleiding van de Vestia leningruil is gewaardeerd tegen reële waarde en vervolgens tegen geamortiseerde kostprijs. Het verschil tussen de boekwaarde en de aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rentemethode gedurende de looptijd (40 jaar) als interest verwerkt en wordt aangeduid als agio. Als gevolg hiervan valt het agio gedurende de looptijd geleidelijk vrij tegenover de betaalde rente. De afwikkeling van het agio vindt via amortisatie binnen de post langlopende leningen in de jaarrekening plaats en bedraagt ultimo 2021 € 2,294 miljoen (waarvan € 2,242 miljoen langlopend). 

Alle kortlopende schulden hebben een resterende looptijd van korter dan een jaar. De reële waarde van de kortlopende schulden benadert de boekwaarde vanwege het kortlopende karakter van de schulden.

Voor het in deze post opgenomen kortlopende deel van langlopende schulden verwijzen wij naar de toelichting op de langlopende schulden.

Op basis van de Mijnbouwwet is het de verwachting dat economische voordelen naar Woonborg zullen vloeien samenhangend met de aardbevingsschade. Er zijn parallelle trajecten gevolgd om deze schade te voorkomen (versterken) of te verhalen (dossier waardedaling).

Voor waardedaling betekent het dat wij aan het onderzoeken zijn hoe we de kosten van waardedaling het beste kunnen verhalen. We volgen hiervoor nauwgezet de juridische procedures die onze collega corporaties, die met een groter deel van hun woningbezit in het aardbevingsgebied zitten, voeren. Hier is eind 2021 nog onvoldoende helderheid over.

Wel is er mogelijkheid ontstaan voor corporaties om een compensatie aanvraag bij de IMG in te dienen. Vooralsnog wachten we even af hoe de rechtszaak van de G13 corporaties zich ontwikkelt.

De omvang en toekenning van deze nog op balansdatum in te dienen claim wordt ingeschat op vier woningen omdat er aansluiting moet worden gezocht bij de woningen uit het postcode gebied van Atlas van Gemeenten. Daarin zien we dat vier woningen binnen het waardedalingsgebied zouden vallen.

Op het gebied van versterking lopen er geen trajecten bij Woonborg. Ook is met het dichtdraaien van de gaskraan het werkingsgebied van het aardbevingsbestendig bouwen uit ons werkgebied verschoven. Aardbevingsbestendig bouwen is daarmee niet meer geïndiceerd.

Woonborg werd eind 2018 geconfronteerd met het verzakken van woningen in Roden als gevolg van bodemdaling. Eén woning is in 2019 gesloopt en er zijn vanaf 2019 10 woningen onbewoonbaar verklaard. De verzakkingen leidden tot schade aan ruim 300 woningen waarvan forse schade aan meer dan 150 woningen.

Woonborg zoekt naar technische oplossingen waarmee de woningen op de meest economische wijze kunnen worden hersteld. In 2021 hebben we hiervoor een aanpak ontwikkeld. Eind 2021 zijn voor 165 woningen totaal omstreeks € 18 miljoen aan herstelkosten ingerekend in de marktwaarde.

Woonborg heeft de schade gemeld bij haar verzekeraar en heeft de gemeente Noordenveld (als opdrachtgever voor de rioolwerkzaamheden) aansprakelijk gesteld voor de schade die Woonborg heeft geleden, lijdt en nog zal lijden. Woonborg heeft tevens de uitvoerende partijen van de rioleringswerkzaamheden (de aannemers voor deze infrastructurele werkzaamheden) aansprakelijk gesteld.

Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw woningen tot een bedrag van € 17,8 miljoen inclusief BTW en voor verbeteringen van woningen tot een bedrag van € 6,6 miljoen inclusief BTW. Deze verplichtingen gelden niet alleen voor 2022, de nieuwbouwprojecten en een groot verbeterproject kunnen een langere doorlooptijd hebben.

Woonborg heeft met acht partijen onderhoudscontracten gesloten voor het onderhoud aan liften, verwarmingsinstallaties en schoonmaak. De looptijd van de contracten varieert. De resterende contractwaarde bedraagt € 3,48 miljoen inclusief BTW.

Woonborg heeft een raamcontract gesloten voor de levering van energie. De contractwaarde bedraagt € 199.000 inclusief BTW.

Woonborg zal als uitwerking van het strategisch programma geen saneringsheffing opgelegd krijgen. Deze middelen werden ingezet om noodlijdende corporaties financieel er weer bovenop te helpen. Vanaf 2021 is hiervoor de obligoheffing en -lening van kracht, zie hiervoor de paragraaf WSW Obligo.

Uit hoofde van het borgingsstelsel heeft Woonborg een obligo verplichting jegens het WSW. Vanaf 2021 heft WSW bij zijn deelnemers obligo. Dit vloeit voort uit de vanaf 1 juli 2021 geldende afspraken (aangepast Reglement van Deelneming). De obligoheffing in 2022 is 0,08% van het gewogen geborgd schuldrestant per ultimo 2021. Het betreft daarmee een verplichting van ongeveer € 99.000.

Woonborg heeft op grond van artikel 10, lid 2 onder c van het Reglement van Deelneming van WSW een obligolening aangetrokken. De lening sluit aan op hetgeen is vereist. Dit betekent dat de hoofdsom overeenkomt met 2,6% van het geborgd schuldrestant ultimo 2020. Op deze lening kan alleen een trekking worden gedaan als WSW daartoe een verzoek heeft gedaan en Woonborg niet binnen 10 werkdagen na dit verzoek kan storten. Een dergelijk verzoek van WSW is pas aan de orde als het jaarlijks obligo niet toereikend is. Op basis van de prognoses van WSW is dit op basis van de huidige verplichtingen niet aan de orde.

In het geval van een eventuele storting, zal deze rechtstreeks ten gunste van WSW worden uitbetaald en nadien moeten worden afgelost door Woonborg.

Woonborg heeft resterende verplichtingen voor 4 leasecontracten (2020: 3 leasecontracten). De resterende leaseverplichtingen bedragen per 31 december 2021 € 47.000 (per 31 december 2020 € 59.000).

De doorberekende vergoedingen zijn gestegen met circa € 31.000. Dit komt met name doordat de lasten toenemen, en daarmee ook de afrekening servicekosten.

De lasten servicecontracten zijn ten opzichte van 2020 € 24.000 toegenomen. Deze toename komt met name door een toename in de diverse overige kosten (€ 42.000), met name door een toename in de post verzekeringen.

De kosten gerelateerd aan verhuur- en beheeractiviteiten zijn gebaseerd op de gehanteerde verdeelsleutels zoals deze in paragraaf 7.6.3.1 zijn opgenomen. Deze kosten bestaan onder meer uit lonen en salarissen voor personeel dat primair bezig is met de exploitatie van het vastgoed.

De toegerekende organisatiekosten aan onderhoudskosten zijn gebaseerd op de gehanteerde verdeelsleutels zoals deze in paragraaf 7.6.3.1 zijn opgenomen. Deze kosten bestaan uit bedrijfskosten en lonen en salarissen welke verband houden met het onderhoud van vastgoed in exploitatie.

De onderhoudskosten zijn te verdelen in cyclisch onderhoud en niet cyclisch onderhoud.

In 2021 ligt de post planmatig onderhoud fors hoger ten opzichte van 2020. In 2020 waren de kosten relatief lager door COVID-19, in 2021 is hier sprake van een inhaalslag.

Zowel in 2021 als in 2020 heeft er geen verkoop plaatsgevonden van vastgoed in ontwikkeling en zijn er ook geen resultaatseffecten geweest.

Woonborg heeft in 2021 totaal 21 (2020: 17) bestaande woningen verkocht, waarvan 20 DAEB-woningen (2020: 15). De gemiddelde opbrengst per DAEB woning bedroeg circa € 228.000 (2020: € 181.000).

Dit betreft de waardeverandering (afname van de waarde) van het vastgoed in ontwikkeling.

De “overige waardeverandering projecten in ontwikkeling” is toe te schrijven aan het afboeken van de aanloopkosten.

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille betreffen winsten of verliezen, die ontstaan door een wijziging in de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie per ultimo van het verslagjaar. Hieronder zijn de niet- gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille van Woonborg per gemeente uiteengezet:

De stijging van € 2,4 miljoen komt met name door het agio op de Vestia leningruil. Wat betreft sectorspecifieke heffingen zijn deze vanaf 2021 gepresenteerd onder overige organisatiekosten in plaats van onder overige directe operationele lasten exploitatie bezit (paragraaf 7.11.6). Dit is in overeenstemming met de “Handleiding toepassen functionele indeling winst- en verliesrekening bij corporaties, 2021”.

De gemiddelde rentevoet die is gehanteerd voor de rentetoerekening bedraagt 2,72% (2020: 2,77%).

Woonborg volgt de uitgangspunten zoals die zijn vastgelegd in de VSO 2. Er is overeenstemming met de Belastingdienst over de fiscale strategie. Deze overeenstemming heeft met name betrekking op de fiscale toepassing van de herbestedingsreserve en het afwaarderen van het vastgoed bij een dalende WOZ-waarde. Belangrijke verschillen tussen het commercieel resultaat en het fiscale resultaat ontstaan uit de verwerking van resultaten uit projectontwikkeling, rubricering van onderhoudslasten, afschrijvingen op het vastgoed en de verwerking van renteaftrekbeperking (ATAD).

Het fiscaal resultaat over 2021 inclusief de opwaardering van WOZ-waarden bedraagt € 7,157 miljoen en kent een acute belasting van € 1,765 miljoen. Daarnaast is er een onzekere belastingvordering van € 57 duizend ter zake van separate afschrijving op zonnepanelen in 2021.

Ten grondslag aan het fiscale resultaat ligt de WOZ waarde van 2021 met waarde peildatum 1 januari 2020. Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt 25%. Dit is overeenkomstig voorgaand jaar. Acute belastingen van voorgaande verslagjaren bestaan uit eindafrekeningen vennootschapsbelasting 2017 tot en met 2019, bijstelling van voorlopige vennootschapsbelasting 2020 en een onzekere belastingvordering van € 227 duizend ter zake van separate afschrijving op zonnepanelen. De mutatie van latentie afschrijvingspotentieel, agio leningruil Vestia en disagio leningen is tegen contante waarde gewaardeerd.

De effectieve belastingdruk over 2021 is 2,0% (2020: 6,6%). De verrekenbare fiscale verliezen per 31 december bedragen nihil.

Ultimo 2021 had Woonborg 54,3 fte’s in dienst (2020: 53,2 fte’s). Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam.

In het boekjaar zijn onderstaande bedragen aan accountantshonoraria (inclusief BTW) ten behoeve van controlewerkzaamheden ten laste van het resultaat gebracht.

Bovenstaande honoraria betreffen de werkzaamheden die bij Woonborg zijn uitgevoerd door accountantsorganisaties en externe onafhankelijke accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties), met betrekking tot controle werkzaamheden.

Opgegeven worden de lasten geboekt in het boekjaar waarin de (controle) werkzaamheden zijn verricht (‘over het boekjaar’). Deze methode impliceert dat alleen de lasten vermeld worden die in het boekjaar in rekening zijn gebracht.

De lasten ter zake van bezoldiging en pensioenen van bestuurders en commissarissen worden op twee manieren gepresenteerd. Dit houdt verband met verschillen in de presentatievoorschriften tussen de richtlijn voor de jaarverslaggeving RJ645 en die van de Wet Normering Topinkomens (WNT).

Bij de bepaling van de bezoldiging van bestuurders volgens de definitie van de Wet Normering Topinkomens blijven, ten opzichte van de voorschriften in RJ645, de werkgeverspremies voor verplichte sociale verzekeringen buiten beschouwing, evenals omzetbelasting.

Per 1 januari 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) ingegaan. Deze verantwoording is opgesteld op basis van het WNT-maximum voor de woningcorporaties, klasse E.

Het bezoldigingsmaximum in 2021 voor Woonborg is € 153.000 (2020: € 147.000). Het weergegeven toepasselijke WNT-maximum per persoon of functie is berekend naar rato van de omvang (en voor topfunctionarissen tevens de duur) van het dienstverband, waarbij voor de berekening de omvang van het dienstverband nooit groter kan zijn dan 1,0 fte. Uitzondering hierop is het WNT-maximum voor de leden van de Raad van Commissarissen. De grondslag voor de bezoldiging Raad van Commissarissen in 2021 is vastgesteld op € 153.000.

Naast de hierboven vermelde topfunctionarissen zijn er geen overige functionarissen met een dienstbetrekking in 2021 die een bezoldiging boven het individueel toepasselijke drempelbedrag hebben ontvangen.

Stichting Woonborg,

Vries, 13 juni 2022

E.A. Borstlap

E.A. Groot

E. Drenth

A.F. Nicolai

R. Hoving

E.M. Versteeg-Liefers