02 Maatschappelijke prestaties

In de Woningwet is opgenomen dat corporatie, gemeenten en huurdersbelangenvereniging afspraken maken over wat ze willen bereiken op het gebied van de sociale verhuur. We noemen dat ook wel het tripartite overleg. Afgelopen jaren zagen we daarin een duidelijke groei. We werken aan een goede onderlinge samenwerking en ontwikkelen met elkaar een gemeenschappelijke taal als het gaat om de volkshuisvesting. Afgelopen jaren zagen we de groei met name op het verbreden van de afspraken naar het sociaal domein en het goed wederkerig maken van de afspraken. Bijvoorbeeld: hoe faciliteert de gemeente ons?

Zoals is vastgelegd in de Woningwet hebben we eind juni onze activiteitenoverzichten (de biedingen) weer verstuurd aan de vier gemeenten waar we actief zijn. Met deze biedingen als Woonborg-uitgangspunt, het woonbeleid van de gemeenten, de standpunten van AH WOON, het beleid en standpunten van onze collega-corporaties en hun huurdersorganisaties én de lopende prestatieafspraken als input maakten we nieuwe prestatieafspraken voor 2022.

Natuurlijk monitoren we ook de voortgang van de lopende afspraken goed. Dit gebeurt in het zogenaamde tripartite ambtelijk overleg en zo nodig in het bestuurlijk overleg.

In sommige gemeenten ervaren we de afstand tussen het sociaal domein en het ruimtelijk domein als groot. Gemeenten hebben soms meer aandacht voor wat er gebouwd moet worden dan voor een thema als leefbaarheid. We komen dan moeizaam in gesprek over de budgetten in het sociaal domein. In onze bestuurlijke overleggen is dit een onderwerp van gesprek.

Omdat het woonbeleid van de gemeente een belangrijke basis is voor de prestatieafspraken vinden we het erg belangrijk om bij de ontwikkeling van dat beleid nauw betrokken te zijn. Dat kon bijvoorbeeld in de gemeente Aa en Hunze. Daar stelde men in 2021 een nieuwe Woonvisie vast: ‘Buitengewoon wonen in Aa en Hunze, Woonvisie 2020+’.

Net als een goede en actuele woonvisie vinden we ook een Woonzorg-visie belangrijk. Deze maakt deel uit van de woonvisie in Aa en Hunze. Ook de gemeente Groningen startte in 2021 met het opstellen van een visie op wonen, samenleving en zorg.

We willen samen met de gemeenten werken aan ‘betaalbaar wonen'. Dit betekent dat ook gemeentelijke heffingen onderdeel zijn in de prestatieafspraken die we met hen maken. In 3 van onze gemeenten wordt de rioolheffing via de eigenaar geïnd in plaats van via de gebruiker: Aa en Hunze, Groningen en Noordenveld. We vinden dit onwenselijk maar kunnen daar weinig aan doen.

Wat wel binnen ons bereik ligt, is het informeren van onze huurders en de gemeenten over de gevolgen hiervan. Afgelopen jaar hebben we dit in een informatieve bijeenkomst van de gemeenteraad in Noordenveld weer toegelicht. En dit zullen we blijven doen, samen met AH WOON. De regeling is onwenselijk voor Woonborg omdat daar investeringsruimte mee verloren gaat. De regeling is onwenselijk voor huurders omdat onze bewoners in Noordenveld en Groningen daardoor geen recht hebben op kwijtschelding! 

2021 was het eerste volledige jaar dat Woonborg haar woningen in de provincie Drenthe via Thuiskompas verhuurde. We leren veel van de gegevens. De gemiddelde inschrijftijd is in 2021 licht afgenomen ten opzichte van 2020. Het aantal reacties op een geadverteerde woning nam echter toe: van 79 naar 95 reacties per geadverteerde woning. Met name woningen in Noordenveld en Tynaarlo zijn gewild. Deze toename duidt op een gespannen woningmarkt, ook in de sociale huursector. Meestal komen nieuwe huurders van Woonborg uit het eigen werkgebied van Woonborg. Het aantal verhuisbewegingen van buiten de regio is relatief klein.

In de gemeente Groningen is het beeld vergelijkbaar. Vanaf september 2021 presenteert Woonborg de woningen in de gemeente Groningen op WoningNet Groningen. We monitoren in 2022 de gemiddelde inschrijftijd en het aantal reacties per aangeboden woning.

Bij de woningtoewijzing houden we ons vanzelfsprekend aan de regels van het passend toewijzen en de inkomenstoets, de zogenaamde 80-10-10-regeling. In 2021 voldeden we ruimschoots aan de wettelijke norm.

Het aantal verhuringen blijft stabiel: in 2020 verhuurden wij 305 woningen, in 2021 316 woningen. De mutatiegraad blijft daarmee relatief laag. Er komen relatief weinig woningen vrij, onder meer doordat de doorstroming naar de koopmarkt stagneert. Daardoor hebben we minder aanbod beschikbaar. Dit zien we terug in de gemiddelde inschrijftijd en het aantal reacties op een vrijgekomen huurwoning.

In 2021 is het aantal dagen leegstand bij per opgezegde woning iets teruggedrongen. Toch staat 43% van deze woningen langer dan 25 dagen leeg voordat de nieuwe huurder de woning betrekt. Een woning staat gemiddeld 30 dagen leeg. Dit wordt veroorzaakt door weigeringen van kandidaat-huurders en onderhoudswerkzaamheden aan de woning. We vinden 30 dagen leegstand te lang, vanwege de hoge kosten en de beschikbaarheid die in het gedrang komt. In 2022 werken we daarom aan het verder terugdringen van de leegstand bij verhuizing.

Dit jaar was het laatste jaar dat Woonborg zelf urgentieaanvragen beoordeelt voor het met voorrang toewijzen van een woning in de gemeente Groningen. In 2021 hebben wij éénmaal urgentie verstrekt voor een woningtoewijzing in Haren. Sinds september 2021 worden alle urgentie-aanvragen voor een woning in de gemeente Groningen door Woonurgentie Groningen behandeld.

Thuiskompas beschikt over een eigen urgentiecommissie. Deze commissie beoordeelt aanvragen en kent sociale en/of medische urgentie toe. Woonborg verstrekte 5 woningen in Drenthe aan woningzoekenden met een dergelijke urgentie. Daarnaast werden 16 woningen toegekend aan woningzoekenden met zogenaamde herhuisvestingsurgentie. Deze woningzoekenden moesten verhuizen vanwege de sloop of renovatie van hun eigen huurwoning.

Woonborg heeft binnen Thuiskompas de ruimte om 20% van de vrijgekomen woningen toe te wijzen met afwijkende criteria of zonder de woning te adverteren. Wij hebben deze vrije beleidsruimte tot 17% ingevuld. Een derde deel daarvan betrof woningen met door Woonborg gestelde eisen aan de minimale of maximale gezinsgrootte. Ook woningruil en toewijzingen aan personen die uitstromen uit Beschermd Wonen voorzieningen en Opvangvoorzieningen behoren tot de vrije beleidsruimte.

Wanneer asielzoekers een verblijfsvergunning krijgen, noemen we ze ‘statushouder’. Ze stromen dan uit naar gemeenten en hebben recht op woonruimte. Het Rijk bepaalt hoeveel statushouders iedere gemeente moet huisvesten. Dat gebeurt op basis van de grootte van een gemeente. En de gemeenten maken weer prestatieafspraken met de woningcorporaties.

Het Centraal Orgaan opvang Asielzoekers (COA) regelt de uitstroom van statushouders. Het COA stelt voor elke statushouder een profiel op en kijkt waar de statushouder kan wonen.

In 2021 hebben we 17 woningen toegewezen aan statushouders(gezinnen). 4 in Aa en Hunze, 2 in Groningen, 4 in Tynaarloo en 7 in Noordenveld. Hoeveel statushouders hiermee precies gehuisvest zijn is niet duidelijk. Dit komt doordat niet bekend is van welke gehuisveste statushouders de nareizigers zijn gearriveerd. Alle gemeenten waarin wij huisvesten hebben een achterstand ten opzichte van de taakstelling in 2021.

Hieronder de taakstelling per gemeente daaruit voortvloeiende opgave voor Woonborg. De aantallen onder ‘Gerealiseerd 2021’ zijn gehuisveste statushouders inclusief inmiddels gearriveerde nareizigers.

De beginstand van 2021 is in de meeste gemeenten ongeveer gelijk aan de beginstand van 2022. De opgave voor Woonborg is alleen te realiseren als er voldoende gezinsleden nareizen.

We hanteerden dit jaar hetzelfde huurbeleid als in de voorgaande jaren. Er waren voldoende woningen beschikbaar in de verschillende prijsklassen. Ruim 80% van onze woningen bieden we aan voor een huurprijs onder de eerste aftoppingsgrens.

Gedurende de maanden december 2020 tot juli 2021 is de jaarlijkse huuraanpassing voorbereid en uitgevoerd.

Aanleiding huurbevriezing sociale huursector
Op 17 februari 2021 stuurde minister Ollongren een brief aan de Eerste en Tweede Kamer. Hiermee gaf ze uitvoering aan een motie van de Tweede Kamer waarin de regering werd verzocht de huren in de sociale huursector te bevriezen. De minister voerde deze motie uit door bij ministeriële regeling het maximale huurverhogingspercentage op nul te zetten in de sociale (gereguleerde) huursector. Dat betekent dat sociale huurwoningen géén jaarlijkse huurverhoging kunnen krijgen in de periode van 1 juli 2021 t/m 30 juni 2022. Er was ook geen inkomensafhankelijke huurverhoging mogelijk.

Aanleiding éénmalige huurverlaging
In december 2020 is de Wet Eenmalige Huurverlaging Huurders met een Lager Inkomen in werking getreden. De wet is opgesteld vanuit de gedachte dat huurders, vanwege een inkomensdaling of omdat ze bij aanvang huurcontract al te duur woonden in vergelijking tot hun inkomen, ook op dit moment mogelijk niet passend wonen. Dit noemen we ‘dure scheefhuur’. De huurders wonen te duur voor het inkomen dat ze hebben en komen, eenmalig, in aanmerking voor een huurverlaging. De wet geldt voor sociale huurwoningen van woningcorporaties en gaat over het jaar 2021.

In totaal hebben we op grond van deze wet voor 112 van onze huurders de huurprijs van hun woning verlaagd.

In ons incassotraject hebben we zo veel mogelijk persoonlijk contact met huurders. We vinden het belangrijk dat huurders weten dat we náást hen staan als het financieel tegenzit. We kunnen dan bijvoorbeeld hulpverleners betrekken als dat nodig is en maatwerkoplossingen bieden om achterstanden in te lopen. Vanwege de corona-maatregelen hebben wij minder huisbezoeken af kunnen leggen. Daarom hebben we meer moeite gedaan om op andere manieren in contact te komen met huurders. We willen nu eenmaal graag een oplossing vinden voor betalingsproblematiek en zo kostenverhogende maatregelen voorkomen.

We zien dat ondanks de impact van corona op het inkomen van een aantal huurders en de manier waarop wij ons werk konden doen, de huurachterstand verder is afgenomen. Wel hebben we één woning moeten ontruimen. De betreffende huurder was al geruime tijd niet meer woonachtig in de woning. Ook hebben wij één woning ontruimd vanwege overlast.

In 2021 hebben we een aanbestedingsprocedure afgerond voor de inzet van een deurwaarder. We zijn op zoek gegaan naar een deurwaarder wiens inzet beter aansluit bij de uitgangspunten die wij zelf hanteren: veelvuldig en oplossingsgericht persoonlijk contact, laagdrempelige communicatie, kostenbeperkend en genoeg ruimte om maatwerk toe te passen. Met LAVG hebben we een geschikte deurwaarder gevonden.

Als tweede doel formuleerden we in ons Ondernemingsplan: ‘We beschikken over voldoende en goede huizen met een passende prijs voor onze doelgroepen.’ Daartoe houden we onze woningvoorraad scherp in het oog. We bouwen nieuwe woningen, we renoveren bestaande woningen en we slopen woningen. En we verkopen onze huizen ook als ze op termijn niet nodig zijn voor onze doelgroep.

Ons nieuwbouwprogramma is vooral gericht op het vervangen van onze huidige woningen. Zo’n traject betekent nogal wat voor de bewoners. Samen met hen doorlopen we een intensief proces dat meestal drie tot vier jaar duurt. Als huurders hun nieuwe woning betrekken, is dat dus vaak óók de afronding van jarenlange samenwerking.

We waren in 2021 ook in gesprek met onze bewoners in een aantal gebieden: de Groenkamp in Zuidlaren, Oranjelaan en Margrietlaan in Zuidlaren, Tipkampen en Sprikkenveen in Vries en diverse gebieden in Roden waar woningen verzakt zijn zoals o.a. de Dorth en Den Dam. We maakten goede afspraken. We verwachten vanuit deze gezamenlijke inzet vanaf 2022 verbeterprojecten of sloop- en-vervangende-nieuwbouwprojecten op te starten.

In 2021 zijn we gestart met de sloop en vervangende nieuwbouw van 12 woningen aan de Madelief in Nieuw-Roden. In Vries zijn we gestart met de sloop van 18 verouderde gezinswoningen aan de Tipkampen en Sprikkenveen. Aan de Oranjelaan in Zuidlaren zijn we gestart met de sloop van 14 woningen.

Voor 2021 stond de oplevering van 71 nieuwbouwwoningen gepland. Het ging om 16 woningen van project 'Oosterhaar fase 4' in Haren, 31 appartementen ‘Het Perron’ in Haren en 24 woningen aan de Burgermeester Bloemersstraat in Nieuw - Roden.

De 24 woningen in Nieuw – Roden zijn in de zomer van 2021 opgeleverd.  De 16 woningen in de wijk Oosterhaar zullen, later dan gepland, begin 2022 worden opgeleverd. De bouw van 31 appartementen ‘Het Perron’ aan de Walstroweg in Haren is aanzienlijk vertraagd als gevolg van stagnaties in de levering van de prefab vloer- en wandconstructies. De appartementen worden in het voorjaar van 2022 opgeleverd.

Een woning is een kostbaar bezit. We onderhouden onze woningen dan ook goed. We hebben verschillende vormen van onderhoud

• Woningverbetering
• Basiskwaliteit, onderhoud bij verhuizingen en maatwerk voor isolerende maatregelen
• Planmatig onderhoud aan het casco
• Binnenonderhoud

Veel van deze werkzaamheden konden we ondanks COVID-19 gewoon door laten gaan. Maar niet alles. In onderstaande paragrafen ziet u het in 2021 uitgevoerde onderhoud.

Woningverbetering doen we om het wooncomfort te vergroten en de energiekosten te verlagen. En natuurlijk ook om de levensduur van de woning te verlengen. We trekken bij dit soort ingrijpende operaties graag met de bewoners op. Tijdens informatieavonden wegen we samen af hoe we tot het beste verbeterprogramma kunnen komen. En ook bij het opstellen van de concrete plannen werken we nauw samen met onze huurders. Daardoor kunnen we eigenlijk altijd rekenen op 100% medewerking. In 2021 hadden we naast de overloop van projecten vanuit 2020 plannen om te starten met 7 verbeterprojecten voor in totaal 222 woningen.

Door corona bleek het lastig om bewonersbijeenkomsten te organiseren. Hierdoor was het ophalen van toestemming en medewerking van de bewoners moeizaam en tijdrovend. Daarnaast zijn we keihard geconfronteerd met prijsverhogingen, knelpunten in de leveringen van materialen en het technisch haalbaar maken van de projecten gelegen in Roden waar funderingen beschadigd zijn en de woningen verzakt zijn.

Ondanks al deze uitdagingen hebben de teams die de woningverbeteringen voorbereiden manieren gevonden om de voorbereidingen van de verbeterprojecten vorm te geven. Nagenoeg alle bouwvoorbereidingen voor de verbeterprojecten zijn in 2021 opgestart. De daadwerkelijke uitvoering van deze projecten start meestal in 2022. Hieronder een beknopt overzicht.

Onze woningen verschillen sterk in leeftijd. Met name de oudere woningen voldoen soms niet meer aan onze basiseisen. Als een woning leeg komt, omdat de huurder gaat verhuizen, is dat voor ons een uitstekend moment om de woning te verbeteren naar basiskwaliteit.

De werkzaamheden om een woning op basiskwaliteit te brengen, voeren we uit wanneer de woning leeg is en opnieuw verhuurd wordt. De huurprijs wordt dan aangepast aan die nieuwe kwaliteit.

Daarnaast voeren we de werkzaamheden om een woning op basiskwaliteit uit bij het oplossen van klachten of bij een “geriefaanvraag”. In het laatste geval betaalt de huurder voor de isolerende maatregelen per labelstap. Dit proces kan per woning worden uitgevoerd.

We hebben afgelopen jaar 112 woningen op basiskwaliteit gebracht. Het aantal huurders dat individueel kiest voor isolerende maatregelen neemt ook toe. We zien breder draagvlak ontstaan voor isolerende maatregelen zeker gezien de ontwikkelingen van de gasprijzen in de loop van 2021.

Elk jaar verrichten we bij circa 1.200 woningen planmatig onderhoud. Dit aantal verschilt per jaar omdat complexen soms worden doorgeschoven, bijvoorbeeld omdat het onderhoud nog een jaar uitgesteld kan worden. Ongeveer de helft krijgt een grote beurt. Die grote beurt doen we elke 8 jaar. We gaan dan aan de slag met het casco. Denk aan het schilderwerk, voegwerk, metselwerk, goten, daken en bestratingen. Voor 2021 hadden we 584 grote beurten gepland. We hebben er 616 uitgevoerd.

De andere helft krijgt een “kleine tussenbeurt”. Ook dit klein onderhoud - zoals het bijwerken van het schilderwerk – doen we met een cyclus van 8 jaar. Voor 2021 hadden we 702 kleine tussenbeurten gepland en 708 uitgevoerd.

Met binnenonderhoud bedoelen we het vervangen van keukens, toiletten, doucheruimten en aanpassingen in het kader van het politiekeurmerk veilig wonen. Ook bij binnenonderhoud geldt, net als bij woningverbetering, dat de huurder bepaalt of het werk gebeurt en wanneer. Als een keuken, badkamer of toilet aan het eind van de levensduur zit, vragen we huurders of ze deel willen nemen aan de vervanging. In 2021 hebben we door corona iets minder douches en keukens vervangen. Tijdens de lockdown voeren we alleen binnenonderhoud uit in leegstaande woningen of in woningen waar ernstige gebreken waren.

Na de lockdown van 2020 tot begin 2021 zijn we verlaat gestart met het planmatig binnenonderhoud. Desondanks hebben we een aanzienlijk aantal keuken, badkamers en toiletruimtes gerenoveerd.

Rookmelders verplicht
Vanaf 1 juli 2022 is een rookmelder verplicht op elke verdieping in een woning. Dit geldt niet alleen meer voor nieuwbouw, maar ook voor bestaande woningen. Woonborg is gestart met het planmatig aanbrengen van rookmelders. Op 31 december 2021 zijn ongeveer 82% van de woningen voorzien van rookmelders.

Verkopen van woningen is een van de mogelijke maatregelen om te komen tot de gewenste woningvoorraad. In ons werkgebied verkopen wij de woningen die we op termijn niet nodig hebben voor onze doelgroep. Op dit moment bestaat onze “verkoopvijver” nog uit 331 woningen. Deze woningen vallen in het segment ‘goedkope koop’. We verkopen dergelijke woningen als de huurder de huurovereenkomst opzegt. En natuurlijk kan een huurder deze woning ook zelf kopen.

In onderstaande graphics staat verdere informatie aangaande de woningverkopen.

Duurzaamheid staat blijvend hoog op onze agenda. Samen met onze partners binnen ‘Expeditie Energieneutraal wonen Drenthe’ werken we aan een energieneutrale woningvoorraad. Dit doen we door nul-op-de-meter woningen te realiseren bij nieuwbouw en zoveel mogelijk woningen te verbeteren.

Onze inzet is onverminderd groot, maar toch ziet de verdeling in energielabels er anders uit dan voorgaande jaren. Dit komt de door de NTA8800. In 2021 is deze rekenmethodiek voor het bepalen van de energielabels landelijk ingevoerd. Ook Woonborg ziet hierdoor een verschuiving in het aantal woningen per label. De voortgang in de kwaliteitsverbetering van ons huidige bezit vergelijken we daarom niet met het aantal van vorig jaar.

Op 31 december 2021 heeft Woonborg 143 zogenaamde ‘Nul op de Meter – woningen’. Zo’n NOM–woning heeft een display of een app waarop de bewoners de energiestromen op elk moment van de dag kunnen lezen. Ze zien in een oogopslag hoeveel stroom de zonnepanelen opwekken en hoeveel energie en tapwater zij verbruiken. Zo heb je als bewoner je energieverbruik beter in de hand. Met deze functionaliteit voldoen we aan de eisen voor het vragen van een EPV (Energie Prestatie Vergoeding).

Het wonen in een NOM–woning en het gebruik van het display is voor bewoners nieuw. Daarom zorgen we voor goede begeleiding bij oplevering van de nieuwe woning. Onze ervaring is inmiddels dat bewoners na een instructie er goed mee om kunnen gaan.

Bij onze nieuwbouwprojecten in Oosterhaar (Haren) en de Burgemeester Bloemersstraat (Nieuw – Roden) hebben we pilots gedaan voor de doorontwikkeling van ons NOM-concept. ‘NOM’ staat voor: ‘nul op de meter’. We hebben het monitoringssysteem van de NOM-woningen uitgebreid door deze te koppelen met de woonhuisautomatisering, zoals warmte en ventilatie. Het systeem houdt bijvoorbeeld bij of de bewoners thuis zijn. En het past de verwarming daarop aan. Bovendien worden dankzij deze doorontwikkeling ook storingsmeldingen efficiënter gemeld en opgelost.

We doen méér op het gebied van duurzaamheid. We monitoren de ontwikkelingen waarmee, op een betaalbare wijze, de portefeuille energieneutraal gemaakt kan worden. Daarnaast testen we nieuwe toepassingen door middel van pilots en voeren we verbeterprojecten uit.

Ondanks dat onze dienstverlening grote delen van het jaar moest worden aangepast vanwege coronamaatregelen beoordelen onze huurders onze dienstverlening opnieuw hoger. Dat gaat op voor alle drie prestatievelden (nieuwe huurders, vertrokken huurders en reparatieverzoeken) die we meten. Op ieder prestatieveld scoren we hoger dan het landelijk gemiddelde. In de Aedes benchmark werd dit beloond met de hoogste letter A. Bovendien realiseerden we met een gemiddelde waardering van 8,1 onze ondernemingsdoelstelling: ‘Onze dienstverlening komt tegemoet aan de behoeften van onze huurders. Zij waarderen onze dienstverlening met een 8.’

Door onze klanttevredenheidsmetingen leren we steeds meer over onze dienstverlening. En we zetten deze kennis om in acties. In 2022 verbeteren we de dienstverlening van ons verhuisproces door de informatievoorziening te verbeteren. Digitalisering speelt daarbij een grote rol. Door een besparing te realiseren op administratieve handelingen, ontstaat tijd om extra aandacht te besteden aan huurders die daar behoefte aan hebben. Ook bevordert digitalisering de doorlooptijden, waarmee we de score op het prestatieveld Vertrokken huurders willen verbeteren.

Luisteren naar onze bewoners is een belangrijke pijler van onze klantstrategie. Ons jaarlijks huurderpanel is daar een goed voorbeeld van. Helaas was het door de corona-maatregelen ook in 2021 niet mogelijk dit panel te organiseren. Een fysieke bijeenkomst levert meer informatie op, doordat de sfeer informeler is en de dialoog beter. Wel haalden we waardevolle informatie op in online thema-bijeenkomsten met belanghebbenden. De bijeenkomsten gingen over ons ondernemingsplan en over onze visie op leefbaarheid.

Ook in 2021 konden huurders een reparatie-abonnement afsluiten. Dat kost 5 euro per maand. Daarmee kunnen zij onderhoud dat voor rekening van huurder komt, laten uitvoeren door Woonborg. Bij huurders die zo’n abonnement hebben, controleren we eens per 3 jaar de woning. We kijken dan specifiek naar de punten die onder het huurdersonderhoud vallen. Door de coronacrisis hebben we aanzienlijk minder controles uitgevoerd dan gepland. We proberen in 2022 een inhaalslag te maken. Of dat lukt is afhankelijk van hoe de coronacrisis zich ontwikkelt.

Bij Woonborg hebben we negen vaklieden in dienst die er samen voor zorgen dat de reparatieverzoeken van huurders worden afgehandeld.

Als gevolg van de coronapandemie hebben we in het dagelijks onderhoud wederom een bijzonder jaar gehad. In de eerste maanden van 2021 wilden we vooral de contactmomenten en dus ook het besmettingsgevaar voor onze medewerkers en huurders zo laag mogelijk houden. Daarom is het dagelijks onderhoud in die eerste maanden afgeschaald naar spoedreparaties. Vanaf het voorjaar hebben een inhaalslag gemaakt en zijn nagenoeg alle openstaande reparatieverzoeken gepland en uitgevoerd.

Voor 2020 voerden we nog meer dan 80% van de reparatieverzoeken zelf uit. In 2020 en 2021 zagen we hierin een dalende trend. We verwachten dat dit vanaf 2022 weer toe gaat nemen, waarbij meer dan 80% van de werkzaamheden door onze eigen dienst uitgevoerd wordt. We vinden een vast gezicht in de wijk belangrijk en weten dat onze huurders dit erg waarderen.

Het merendeel van onze huurders is zeer tevreden over Woonborg. Toch komt het voor dat een vraag of wens niet naar tevredenheid wordt beantwoord. Doorgaans wordt de ontevredenheid of het onbegrip weggenomen door in gesprek te gaan met de klager. Een heldere toelichting op een gemaakte keuze leidt meestal tot wederzijds begrip. Is een klacht terecht? Dan onderneemt Woonborg natuurlijk actie door de klacht te verhelpen.

Sporadisch is het oordeel van een onafhankelijke partij noodzakelijk om een geschil te beslechten. Huurders en woningzoekenden kunnen zich melden bij de Drentse Regionale Geschillencommissie (RGC). In 2021 zijn er bij de RGC vier Woonborg-gerelateerde klachten ingediend. In drie gevallen achtte de RGC het niet nodig om de geschillen op een zitting te behandelen: de klacht werd ongegrond geacht, of ingetrokken door de huurder. In één geval heeft een zitting plaatsgevonden. Deze ging over het toewijzen van een woning door Woonborg. De klacht is door de RGC ongegrond verklaard. In 2021 heeft één huurder een uitspraak gevraagd van de landelijke Huurcommissie. Deze klacht betrof de handelswijze van Woonborg bij een burenoverlast. De Huurcommissie stelde vast dat Woonborg de overlast adequaat behandelde.

2021 was het laatste jaar dat Woonborg een deel van de vrijgekomen woningen zelfstandig publiceerde op haar eigen website, en toewees aan bij Woonborg ingeschreven woningzoekenden. Sinds mei 2020 wordt het Drentse bezit verdeeld via Thuiskompas, en sinds september 2021 wordt het bezit in de gemeente Groningen verdeeld via WoningNet.

De samenwerking met de andere Drentse corporaties verloopt succesvol. In het eerste jaar verdeelden de Drentse corporaties ruim 5.000 woningen via Thuiskompas. In januari 2021 werden de eerste onderzoeksresultaten met ervaringen van woningzoekenden gepubliceerd. Zowel woningzoekenden als medewerkers zijn tevreden over het gebruik van Thuiskompas en prijzen het gebruiksgemak en overzicht. Woonborg levert op diverse deelgebieden zoals communicatie, automatisering en beleid een waardevolle bijdrage aan de samenwerking.

Onze woningen in de gemeente Groningen verdelen we sinds september 2021 binnen een tweede samenwerkingsverband: WoningNet Groningen. Voor Woonborg was het inefficiënt om voor een klein deel van haar bezit een eigen woonruimteverdelingssysteem aan te houden. Bovendien conformeert Woonborg zich aan de gemeentelijke huisvestingsverordening in de gemeente. Woonborg heeft een actieve bijdrage geleverd aan de totstandkoming van een herijking van de spelregels. Ruim 3.000 Woonborg-woningzoekenden kozen ervoor hun inschrijving te continueren bij WoningNet. Deze complexe migratie is zeer goed verlopen. We ontvingen zeer weinig vragen van woningzoekenden, en zij lijken de weg naar WoningNet goed te vinden. Bovendien geeft dit deze woningzoekenden de kans om ook te reageren op aanbod van de andere Groningse corporaties.

Woonborg ziet een huis als een plek waar je thuis bent. Een plek waar je jezelf kan zijn en maximaal onafhankelijk van anderen. Iedereen heeft recht op zo’n plek. We werken vanuit de overtuiging dat iedereen verschillend is en dat ook mag zijn. We veroordelen mensen niet op hun eigenaardigheden, maar blijven met ze in gesprek. Dat is het uitgangspunt van het werken aan leefbaarheid.

Sociaal beheer is bij Woonborg volop in beweging. Eind 2020 veranderden we de samenstelling van het team.  In 2021 hebben we gewerkt aan een goede samenwerking, intern en met stakeholders. Die andere manier van werken brengt ook voor de huurders een verandering met zich mee. Nieuwe gezichten, nieuwe meningen. Zo zijn we strenger gaan handhaven op losse spullen in openbare ruimtes: bijvoorbeeld fietsen, scootmobiels en afval. Op deze manier houden we onze complexen schoon, heel en veilig. Door veel met de bewoners in gesprek te gaan kwamen we tot mooie resultaten. Maar we gebruikten ook stickers en labels als we de bewoner niet konden achterhalen of als de bewoner niet thuis was.

We zagen in 2021 een toename van de individuele problemen die bewoners hebben. Een vol huis, een verwaarloosde tuin of een ruzie met de buurman. Door zorg of hulpverlening voor deze bewoners te organiseren en een handje te helpen waar nodig komen bewoners een stap vooruit. Maar we leggen ook de verantwoordelijkheid daar waar die hoort. Dus eerst zelf met je buurman in gesprek, voordat Woonborg bij de ruzie betrokken wordt.

Een van de grote thema's waar we ons mee bezig hielden was groen. Bijna 80% van onze huurwoningen een tuin. De grootte verschilt van een klein terras tot een enorme lap grond. Het onderhouden van de tuin is soms lastiger dan het bij het aangaan van het huurcontract lijkt. Bijvoorbeeld omdat het niet meer lukt, door fysieke en mentale problemen, maar ook omdat het simpelweg geen prioriteit heeft of je niet weet waar of hoe je moet beginnen. We ontwikkelden daarom tuinkaarten, die bewoners erop wijzen dat er iets van ze verwacht wordt in de tuin met als motto “laat er geen gras over groeien”. Daarnaast organiseerden we in Roden een tuindag en lanceerden we de TUP: het Tuingereedschap Uitgifte Punt. Een laagdrempelige plek om gratis tuingereedschap te lenen, bijvoorbeeld een heggenschaar of bosmaaier. Ook voor 2022 blijft groen en tuinonderhoud een belangrijk onderwerp.

Naast de tuinkaarten en de TUP hadden we ook andere acties op het gebied van leefbaarheid. Zo openden we samen met de bewonerscommissie van de Esborg in Peize het zogeheten Proathuus. In deze ruimte worden nu wekelijks leuke dingen georganiseerd door en voor de bewoners. Ook in de Turnweijde in Roden knapten we de gemeenschappelijke ruimte op, zodat de bewoners elkaar daar makkelijker kunnen ontmoeten.

In Eext herlegden we de brandgang van een aantal woningen. Deze lag altijd in het midden van hun tuin en in de tuin bevond zich ook nog eens de voordeur. Dat ervaarden de bewoners als erg onhandig. We verplaatsten het pad daarom tot achter de tuinen, voorzagen de achterkant van een nieuw hekwerk met groen én een brievenbus. Op deze manier hoeft de postbode niet elke keer door het privéterrein van de huurders.

In Zuidlaren vernieuwden we in samenwerking met bewoners en de gemeente Tynaarlo een speeltuin. Dit werd gevierd met een groot openingsfeest voor alle kinderen in de buurt. Er werd die middag flink gespeeld, geschminkt en ijs gegeten. We kijken met de bewoners en de gemeente terug op een geslaagd proces, waar vooral de bewoners het initiatief namen. En dat maakt ons ontzettend blij!

In november wilden we met een groot gedeelte van onze complexen de traditionele koffie-uurtjes weer oppakken. Deze koffie-uurtjes voorzien ons op een laagdrempelige manier van een heleboel informatie over wat er speelt in het complex. Problemen die er zijn pakken we op en ideeën die bewoners hebben voeren we uit. Van een tweetal complexen spraken we de bewoners. Daarna gooide corona roet in het eten. Maar de bewoners ervaren de koffie-uurtjes net als wij als erg waardevol. We vervolgen dit daarom in 2022.

We sloten het jaar af door drie complexen te voorzien van wat extra kerstsfeer in de vorm van (verlichte) kerstbomen die bewoners met elkaar versierden. En we brachten opnieuw kerstkaarten rond bij ruim 300 huurders.

Al eerder in dit jaarverslag stond dat we eind 2021 de visie op leefbaarheid vaststelden. Een visie gericht op hoe we bij Woonborg willen werken aan leefbaarheid, bestaande uit de drie randvoorwaarden: naoberschap, samenwerking en communicatie. Deze drie randvoorwaarden vormen – samen met het nieuwe koersplan – de komende jaren de routekaart als het om leefbaarheid gaat. En dat gaan met z’n allen bij Woonborg merken.

De visie werd opgesteld in de afgelopen twee jaar. Samen met onze samenwerkingspartners en huurders definieerden we het begrip ‘leefbaarheid’ en formuleerden we onze ambitie op het gebied van leefbaarheid. Dat deden we onder andere door in 2021 online koffietafels en een bestuurderstafel te organiseren. Met allerlei stakeholders uit ons werkgebied gingen we in gesprek. In die gesprekken ontstonden de drie randvoorwaarden. We hebben de visie vastgesteld voor vijf jaar. Elk jaar kijken we of de visie nog klopt of bijstelling behoeft, en of het uitvoeringsprogramma voldoende wordt opgevolgd.

In 2022 stellen we een uitvoeringsprogramma op. We gaan dan opnieuw met alle betrokkenen in gesprek.

Het opstellen van de visie op wonen en zorg is in 2021 vertraagd. Met die visie willen ons beleid vastleggen op twee onderwerpen die alles met elkaar te maken hebben. De stenen en de mensen. Als het gaat om de stenen gaat het om onze portefeuillestrategie en woningaanpassingen. Als het gaat om de mensen gaat het om onze samenwerking met zorg en welzijn en om sociale aanpak in wooncomplexen. Maar uiteindelijk gaat het natuurlijk om de combinatie van beide. Denk bijvoorbeeld aan nieuwe woonvormen.

Eind 2021 zijn we gestart met een interne verkenning van het thema en de vraagstukken die er spelen. Net als in de ‘Visie op Leefbaarheid’ willen we samen met stakeholders duidelijk krijgen wat onze rol is als het gaat om mensen met een zorgbehoefte. En wat we kunnen doen. Medio 2022 zal de visie worden vastgesteld.